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2019年11月8日 蘇振顯 專家評論

政府收地未有偏袒發展商

筆者於10月初曾在香港電視樓市節目講述新界收地問題,在同一個節目前半段有另一位講者,評論政府在收地方面偏袒發展商,令小業主利益受損。上述講者理據不知從何而來,亦不了解為什麼有這樣的印象,有關他的評論,有數點需要澄清。

一、政府收地避開大發展商土地:政府收地是根據規劃用途或工程需要而進行,例如作道路、公屋、醫院等公共用途,所以是以實際工程或用地的要求及準則來定收地範圍,事前是不會因關注收回土地的業權情況,而刻意避開某些業主的土地。

事實上,一幅新界土地很可能大業主和小業主的土地犬牙交錯,不可能只揀出大業主或小業主的土地來徵收,這樣收回的土地會非常碎片,不能發展或不符合工程設計的需求。

筆者當年在地政處負責收地工作時,從未收過指示要迴避任何業主的土地。還有是工程部門或用地部門亦只是根據他們的用地需要而制訂收地範圍,事先並無業權分布資料,所以政府收地避開大業主的說法,筆者並不認同。

二、容許大發展商換地發展以避開收地:現時新界土地若符合規劃用途,例如「住宅用地」,業主無論大小都可以根據規劃用途發展,這些已規劃作發展用途的土地,政府的土地政策是容許私人發展,透過換地(改地契)程序,補足地價,業主便可以發展土地,提供住屋以滿足市民的需要。

若種種原因業主不發展土地,這幅土地只可以日日曬太陽,政府不能勉強業主發展,更不能用收地條例把土地收回,然後拍賣給其他發展商建私人住宅,因為政府收地只可作公共用途,而私人住宅發展並不是公共用途,大發展商發展已規劃可發展的土地,是完全符合政府土地政策,所以容許大發展商換地發展以避開收地的說法是不成立的。

三、政府發展基建而讓發展商得益:一幅土地當然會是因為有道路等基建而升值,但所有升值在補地價時已反影,地政署是會用有基建的土地價值作估價參考,發展商是不會白白獲取基建的好處而不用付出。另一個情況是在新界開發土地上,發展商可能要負責部分基建工程,這方面的支出是可以在補地價上扣減,因為發展土地的地價是以有基建而評估的。

地政署在評估地價時有非常專業的判斷,所有土地升值都要發展商在補地價上付出,並不是上述講者所說只補小小地價的情況。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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