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2019年11月5日 葉敬誠 專家評論

動用按保入市的考慮因素

這邊廂,本地第三季GDP數據進一步轉弱;那邊廂,港府放寬按保限制後,已有機構預測樓價會止跌回升。現時有條件以新按保入市的買家可能心大心細:究竟應否「去馬」?要入市,又是否應該放膽多借按揭?

對一些積存了約百萬元資金的準買家來說,以上的問題極為切身:本來要多儲幾年錢才有資格入市,按保不但成數放寬,而且初次置業者即使過不了壓力測試,只要供款不逾月入五成,仍有資格獲批按保,置業計劃可提早進行;但「受惠」於放寬按保的準買家成千上萬,在新供應仍是望梅未止渴的情況下,樓價的確有機會逐步回升。但另一方面,受內外因素影響、經濟數據轉差,估計失業情況在新年過後可能惡化,在此情況下,不少人又會擔心應否以高按揭槓桿入市。

其實,在按揭借款人要考慮的風險問題上,按揭成數多寡,不是最重要的問題。重要的是按揭借款額是否可以承受。舉一個例子,可以承受400萬元還款的話,按揭成數是六成或九成,在一般情況下其實沒有分別。

本來當局引入壓力測試的要求,令還款能力不足的借款人難以借取較高額的款項,已大幅降低借貸雙方的風險。但現時自住用家就算未能通過壓測要求,只要交付較高的保費便可獲批貸款,新措施處理了貸款銀行及保險公司的風險,卻未有顧及借款人的風險:以30年還款期計,取消壓測,大致會令每月供款佔入息比率上限由41至42%,升至50%。借款人未來應對經濟波動的緩衝空間減少,在風險管理角度看,不是理想的安排。

對用家而言,如果真的有意透過按保入市,建議考慮以下因素:所處行業的前景,例如是否較受近期社會事件影響,有較明顯的收入下跌或就業不足?如果評估是影響較明顯,入市前宜三思。

其次,在入市之後,仍有多少流動資金可應付緊急情況?例如暫時失業?對於有信心萬一失業後可在短時間內在就業市場找回收入接近工作的朋友,入市部署可較為進取,但基本上建議準買家,預留相當於半年收入的資金作為應急部署。

最後,雖然現時未持有物業的借款人以按保入市,不必通過壓力測試,但除非借款人預期收入有穩定增長(例如未屆頂薪點的公務員),否則亦不宜去得太盡,以五成收入供樓。在社會及經濟前景未明朗之前,不妨參考原有的壓測標準,作為借款上限的依據,為自己預留多一點的迴旋空間。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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