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2019年10月29日 葉敬誠 專家評論

一些對按揭的誤解

官方放寬按揭保險的適用範圍,一時之間,按揭又成了傳媒的熱門話題。但在討論中,由一般讀者到傳媒,在討論按揭保險,以至與之相關的概念時,總會有各種各樣的誤會。

第一個常見的誤會是按揭保險的結構。直到最近,仍有傳媒在報道按保時誤會,以為按揭保險是銀行提供一部分貸款、保險公司提供另外一部分貸款。其實,按保不論按揭成數是八成或九成,整筆貸款都是由銀行貸出。按保公司的角色,就只是提供保險,為銀行貸出「超出一般按揭成數」的部分款項分擔風險。

在過程中,由於保險公司也要保障自己,以防萬一大量按保借款人斷供、物業價格又跌至資不抵債時,保險公司會「賠突」,因此按揭保險的申請,需要銀行及保險公司雙重批核。但在整個產品的結構中,保險公司是毋須貸出款項的。

另一個常見的誤會涉及發展商相關的按揭。有傳媒以「呼吸PLAN」泛稱近年所有由發展商安排的一按及二按,其實不太公允。所謂「呼吸PLAN」,源於某發展商聲稱為某一新盤提供的按揭,不管買家財務情況,一定會批出貸款,可謂「有呼吸的都獲批」,簡言之,是必批。但印象中,作此豪言的只限此一家一盤。其他發展商的一按,雖然審批標準大都較銀行為寬鬆,但不時都傳出拒批的消息,可見多數發展商一按都非必批。而發展商安排的二按,只要涉及銀行,一按加二按的供款,更一定要符合壓力測試的要求,絕非必批。

以上的誤解,也許對借款人來說,沒有什麼大不了。但在公共空間討論時,卻可能因概念錯誤而得出不正確的結論。例如用「呼吸PLAN」來形容所有發展商按揭,不但有失公允,更可能會令人對新盤按揭背後的風險,有錯誤評估了。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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