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2019年10月15日 葉敬誠 專家評論

樓價下行應否先行減債避險?

樓價指數持續下調,雖然說跌幅輕微,但多數分析都認同,在內憂外患下,樓市的調整期可能會維持一段較長時間。此處引伸一個風險管理的問題──對於已置業有樓債在身的業主來說,為減少物業成為負資產的機會,又是否應該主動提早還款以減少按揭欠款?

關於樓按,坊間一個常見的觀點是,樓按成數愈高,對借款人來說風險亦愈大。如果細問持此主張者,究竟所說的風險是什麼,他們一般會說:樓價成數較高,物業成為負資產的風險亦較高。

不少人認定負資產是應該極力避免的壞事,而負資產定義為資產價格低於資產用以抵押借款的價值;要減少物業成為負資產的風險,降低按揭成數在算術上是合理的方法。

此說有趣的地方在於,根據同一原則,既然現時普遍估計樓價有持續下調的可能,對已經借取按揭貸款的業主來說,要減少物業成為負資產的風險,豈不是應該主動減債?例如主動進行部分還款,以免樓價跌幅一旦擴大時,物業成為負資產?

不過,細想一下,在經濟收縮、失業率可能上升的大環境下,如果你是業主,真的會為免物業成為負資產而減少自己的現金儲備、提早還款?需知道,世上風險不止於一種。物業成為負資產,對業主來說自然不是好消息──例如在轉讓物業時,便需要「抬錢贖樓」。另一方面,動用現金儲備去減債,也一樣有風險──萬一暫時失業,便會因儲備減少,而較難渡過難關。

我們不可能又要減債又要維持現金儲備,事實上,對於什麼時間應該減債,什麼時候應該維持較高的現金儲備,難以一概而論。但大致上,面對經濟下行的風險,尤其是貸款利率仍然低企之時,保留較高現金儲備,才是較保險的理財策略。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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