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2019年9月23日 余錦雄 專家評論

混亂持續之下的香港樓市

近期由於各種社會和政治因素的關係,香港可以說是處於一個比較混亂的狀態。而在持續混亂狀態之下的香港樓市到底如何?

根據資料顯示,今年7月樓市的成交宗數為2853宗,但到8月卻只有1858宗。這可以看見,8月的交易較7月更低,而且價格走勢亦由7月的14236元下降到8月份的14173元。而平均呎價為12296元,呎價下降13.25%;同時,香港、九龍和新界三區的交易量和成交量亦有所下降。可以肯定的說,目前的樓市是樓價與成交量同時下跌。短期來說,跌幅是與社會混亂的程度掛鈎。

不過,我們見到今年上半年,私人住宅的動工量與落成量相對去年同期都大幅減少,即是說,發展商已經為樓市因為混亂情況而萎縮做好了準備,在供應量短期大幅減少下,相信樓價下跌幅度會維持在5%至15%,視乎位置與單位大小及設施的不同等。

惟中和長期來說,樓市又會怎樣?筆者想有兩個重要的考慮,第一就是社會的混亂情況,究竟最終的出路在那裏;另一個重要因素就是,香港的經濟活動與結構,中長期有沒有因為社會運動而發生根本的改變。

先說今次社會運動的出路,表面上看是很難預測,但筆者認為,所有事件最終在長期演變之下都會依從人民的心意而得出結果,今天我們看到藍黃陣營嚴重分歧對壘,但假以時日,雙方都會發現自己的偏見,而最後能夠各自改變一下,向共同接受的方向發展。換句話說,混亂無論怎樣激烈,是會歸於平靜的,作為市民,只要耐心等待就可以。如果以此作為考慮,樓市的長期發展就會回歸經濟因素,要看的就是另外一個訊息──長遠經濟結構有沒有因此而改變。

香港是依附中國,而與世界接軌的經濟模式,這個架構是不能夠改變的,如果因為今次社會運動,而發生一些特別事件,例如美國香港關係法案的取消,又或者香港國際金融中心地位的改變等,香港的長期經濟發展就會步入衰落, 而樓市當然亦會跟隨。

不過,筆者個人認為,上面所說的黑天鵝事件是不容易發生的,長遠來說,樓市的供應與需求似乎沒有重大改變,供不應求的情況相信最少還有10至20年的持續。而利率方面,雖然由2017年開始,美國已經縮表,但其他重要國家包括中國、日本和歐洲都有大力擴充資產負債表,新增貨幣供應量超過1萬億美元。而踏入今年,美國亦改變了利率的政策,兩次降低利率。

總體訊息就是,全球量化寬鬆的局面,不但不會收縮,可能會繼續擴展最少5至10年。如果低息持續,游資充裕,而供應又嚴重不足,相信樓市的長期方向仍然是會穩步向上。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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