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2019年9月19日 王美鳳 專家評論

物業估價比較之誤解

在內外因素困擾下,近月樓市氣氛轉疲,市場上不乏有關估價下跌的報道,有指屋苑成交價下跌至低於估價,又或屋苑估價跌幅擴大,亦有指銀行估價不足等,究竟現況如何?應如何解讀現時樓價與估價的關係?

物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場個案及狀況作為基礎,比較法是較常採用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期的同類單位成交價作比較,這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大的大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平及樓價走勢作估算。

市場上提及的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價服務,一般只限於各區主要屋苑和大廈,用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。

例如當樓市開始反覆偏軟,加上成交稀少,估價系統未有確定有關屋苑單位價值出現跌幅,但實際上可獲承接的價值可能已降低,當期間出現了低於市值一成的成交個案,或有報道會寫着「某屋苑成交低估價一成」,所指的估價是指網上估價,很多時是因為網上估值未可及時反映最新市場現實,而並非業主賣平了單位。

對於物業成交價低於網上估值,實際上不等於會影響按揭,因為第二種物業估價就是找銀行直接評估成交價是否「到價」或「估足價」;一般而言,用家向銀行申請按揭,銀行只會衡量估值是否達致成交價水平,若「到價」便可依照成交價計算按揭成數上限。

根據最新中原城市領先指數,平均樓價較上月同期下跌約1.6%,而暫計樓價較年內高位回落約2.6%。最近有報道指出某部分屋苑估價下挫幅度擴大至一成,甚至兩成,估價下跌的屋苑數量亦呈增加趨勢,為何估價降幅與數字上樓價跌幅不符?

最近社會氣氛不穩,市道轉趨低迷,確實多了業主願意提出較大議價空間,個別減價幅度較樓價高位市值低一成,甚至接近兩成,部分屋苑如率先出現較多減價個案或減幅較多,有關減價成交亦會帶頭拖低屋苑銀行估值,但要留意的是,那是屬於部分或個別屋苑的成交狀況,並非就是反映整個樓市價格走勢。

以近月為例,各個屋苑樓價實際上是發展迥異,部分屋苑成交價下跌,但下跌幅度有高達一成多,亦有低至不足1%,而當中亦有部分屋苑成交價維持上升,比例上樓價下跌個案多於上升個案,平均計算樓價按月便出現跌幅,但跌幅卻不會如個別屋苑般大。看樓價指數亦需留意,有關數字需依據買賣合約作為基礎,故此反映的樓價大概已屬於兩至三星期前的成交狀況,用家衡量樓價水平亦得明白此點。

當樓價出現調整時,偶有報道指出一些屋苑出現估價不足的情況,但細心一看,有關估價不足是指網上估價低於業主的叫價,而非真的是成交價出現估不足價的情況。其實,無論是樓價處於上升、下跌或橫行周期,網上估價低於業主叫價的情況仍是有機會發生,因為業主總是希望善價而沽,總會有部分業主的叫價是偏高於市值。所以,當我們看到報道指出業主大幅減價兩成獲承接時,不要即時想着樓價將跌兩成,而是看看業主原先的叫價是否大幅偏高於市場,現只是面對現實將售價減至接近市價水平,可能實際上對比市值的減幅只是半成。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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