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2019年8月27日 葉敬誠 專家評論

按揭層面的「阿媽係女人」

所謂「阿媽係女人」,通常指內容100%正確,但對行事決策無作用的陳述。在按揭層面,也不乏此類意見,最常見的是,每次討論高成數按揭,總有人會提醒──選用高成數按揭,小心變負資產。

只要樓價不是只升不跌的話,按揭成數愈高,物業成為負資產的可能性也愈大。此是最簡單的算術,假設完成交易後樓價即跌,當初用90%按揭,樓價跌一成已是負資產;如果按揭成數只有50%,樓價便要跌五成才是負資產。因此「選用高成數按揭,易變負資產」是完全正確──可惜也沒有什麼用的陳述。

一方面,以上陳述有意無意之間,忽略了「高成數按揭」=「低首期」的事實。一個買家支付了較低的首期入市,多數情況下,意味他保留了較多的現金儲備,在經濟前景不明的情況下,也代表多了一分應對的本錢。

另一方面,「高成數按揭較易變負資產」也沒有說明:物業成為負資產又如何的問題。如果按息不變,你欠銀行100萬元,那管物業市值是110萬元(不是負資產),抑或90萬元(是負資產),供款都是一樣的。主要的變化是,在你要變賣物業,或銀行收回貸款(Call Loan)時,由於物業資不抵債,借款人需要「抬錢」才可賣樓或償還全部貸款。

不過,在銀行按揭監管較寬鬆、樓價較高位大跌七成之時,銀行都未有大規模Call Loan。在監管日趨完善的今日,擔心樓價下跌,物業變成負資產、銀行會主動Call Loan,似乎有點過慮。

對買家來說,比起「物業是否容易變成負資產」;「這個貸款額是否我可能安全負擔」,才是更值得留意的風險管理問題。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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