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2019年7月30日 葉敬誠 專家評論

樓花按揭申請被拒因由

報載某樓花盤的買家,向多家銀行申請按揭時都被拒;香港樓花市場發展成熟,究竟為何會出現樓花按揭申請被拒的情況?

購買樓花時,買家選用的如果是即供付款(在簽訂買賣合約後指定日期完成交易),如果需要銀行按揭融資,便需在簽約後、成交前找銀行申請按揭。按揭是以物業作抵押的貸款,樓花是未落成的物業。購買某新盤18樓C座的時候,建築可能只蓋至10樓,10樓以上的單位是名副其實的空中樓閣。一個尚未存在的物業可以用來抵押,是引用了衡平法的概念,有關按揭稱為(EQUITABLE MORTGAGE);當有關物業完成建築工程,該「衡平法按揭」便會轉為正式按揭。

雖然香港的樓花交易監管嚴格,多年來未聞「樓花爛尾」,但始終會有理論上的風險。不同銀行對於樓花按揭,尤其是涉及較少往來的小形發展商,都會有不同的指引,例如限制在某一個樓盤中,可承造的按揭宗數或貸款總額,一旦達標,便不會再接受申請。

如果買家選用即供期付款,又未能找到銀行提供按揭,卻未必只有撻訂一途。其中一個應對方案是向發展商申請將即供期付款改為建築期付款,即待物業成為現樓時才交易。物業成為現樓,便完全沒有爛尾的風險,一般銀行都不會針對個別現樓新盤有特別指引,應可順利申請按揭。

當然,此應對方案有其代價:建築期付款安排一般較即供期付款的定價為高。另外,如果選用建築期成交,而期間樓價下跌的話,亦可能出現申請按揭時,估價較成交價為低,按揭借款不及預期的情況。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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