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2019年7月19日 王美鳳 專家評論

上半年按揭市場回顧

今年上半年樓市主要受外圍因素及中美貿戰時好時壞所影響,由年初逐步回穩,及至3月急速反彈轉旺,旺勢延續至4月,5月中美貿戰一度轉為緊張,二手交投回軟,但新盤銷情仍不俗,6月上下半月發展迥異,上半月受本地政治因素及中美貿戰僵局困擾,一二手交投處於靜局;下半月在新盤銷情理想下,加上貿戰緩和現轉機帶動樓市重拾動力。

總結上半年按揭申請量雖未及去年同期活躍,但每月仍能維持過萬宗理想水平。上半年現樓按揭登記量較去年同期輕微減少約3%,整體上仍然靠穩,而新盤持續銷情理想推動上半年樓花按揭登記量達三成增幅。今年樓價先跌後升,最近轉為反覆上落,波幅平均在半成以內,期內樓價再破歷史新高,造就銀行最近批出的平均按揭額升至435萬元,創下歷史新高水平。

今年初銀行調整H按的封頂息率與P按息看齊,調整後H按息不會因為拆息波動而高於P按息,若拆息回落,按揭用家卻可有慳息機會;在這個保障優勢下,H按選用比例已逐步回升,並重奪主流按揭地位。目前H按選用比例已達約88%,P按比例則僅達8.6%;但由於最近有銀行調整優惠導致部分個案的P按息優於H按息,若其他銀行跟隨做法,將影響H按用家數量減少。

去年金管局曾27次入市承接港元沽盤,今年3月港滙多次觸及弱方兌換保證,金管局亦八度入市共承接221億港元沽盤,銀行體系結餘由去年1797億元降低至目前約543億元。雖然銀行結餘流走了千多億元,屬於10年來新低水平,但其實仍然屬於充裕,過往金融海嘯前,銀行結餘一般只是在百億元以下水平;再者,政府亦多番強調本港仍有過萬億元的外滙基金票據及債券作為後盾,故此本港目前未有銀根短缺的問題。

不過,銀行結餘始終已不及以往般高度充裕,每當市場上出現一些短期或季節性因素令港元需求增加,銀行同業拆息便會明顯上揚。今年拆息的波動性亦較大,6月受半年結、企業派息等因素影響下,1個月拆息持續升逾2厘水平。接近6月底期間,大型銀行牽頭調整轉按優惠及細額按揭息率,事實上,按揭息率長期處於低水平,加上現金回贈已較從前大幅提高,按揭業務利潤甚為微薄。

再者,近月拆息上升、定存息率上升亦推升資金成本壓力,根據金管局數字,今年5月定期存款按年增加約19%;反之,活期及儲蓄存款按年減少5%至6%,而港元貸存比率亦上升至88.3%的新高水平,這亦反映着銀行資金成本上升原因。

雖然下半年拆息波動性仍然較大,但短期因素過後,拆息將回落至較正常水平,加上美國下半年有機會減息,美元拆息回落亦有推低港元拆息作用。目前銀行對於樓按取態仍然積極正面,加息期終結、美息將回落情況下,今年本港按息將維持2厘幾低水平。

去年初基於定按優惠曾推動轉按大增,今年按揭計劃仍然吸引,銀行提供的轉按現金回贈高達貸款額2.1%,加上部分新盤高成數按揭低息優惠期完結,造就今年轉按申請仍維持相當活躍水平,上半年轉按金額較去年同期亦有所增長。但如上所述,由於最近有大型銀行調整轉按優惠,現金回贈減至貸款額1.5%,相信短期內將刺激部分客戶加快提交轉按申請,趁其他銀行未有縮減轉按優惠前爭取最佳息率及回贈。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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