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2019年7月10日 工商舖市道

港甲廈租賃市場結構性變化

世邦魏理仕發佈的「The Evolution of the Hong Kong Grade A Office Market: A Telescopic Analysis -2019」指出,於2016至2019年,中資公司的租賃需求強勁,連同共享工作間及去中心化趨勢熱度不減,為香港甲級寫字樓租賃市場帶來深層次的結構性演變。

世邦魏理仕研究團隊再次對本港245幢甲級寫字樓進行調查,總樓面面積達8000萬方呎,涉及約1.1萬間公司,藉此進一步了解自2016年至今香港寫字樓市場的演化。

2016年3月至2019年3月,香港甲級寫字樓租用總面積增加430萬方呎,達7570萬方呎,同一時期甲級寫字樓新增供應達580萬方呎。截至今年3月,全港空置率從3年前的3.9%上升至5.2%。

報告發現,截至2019年3月,中資機構3年內在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬方呎,與上一個3年(2013年至2016年)的120萬方呎比較,增速明顯加快。但由於中美貿易戰升級,中資公司的擴張步伐由2018年中旬已開始放緩。

世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平表示,近10年來,中資機構在推動香港甲級寫字樓市場需求上扮演非常重要的角色。迄今為止,推動需求增長的機構大多來自北京及上海,來自大灣區的企業尚未成為主力。雖然中美貿易戰帶來的不確定性會令中資機構短期內的租賃需求增長放緩,但這些機構的潛在需求仍然存在,從長遠來看,將為香港寫字樓市場持續創造利好因素。

過去3年,中環、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀等核心區寫字樓租戶外遷,涉及樓面面積達130萬方呎,比上一個3年(2013至2016年)上漲48%。

世邦魏理仕顧問及交易服務辦公樓部執行董事駱應銘表示,新寫字樓的建築規格往往很高,非核心區的寫字樓租金亦只是核心區的四分一至一半左右。未來3年85%的寫字樓供應將來自非核心區,可為租戶提供更有成本優勢的選擇。

共享工作空間亦成為寫字樓需求的其中一個動力來源,在2016年至2019年在甲級寫字樓市場租賃面積增長60%,至120萬方呎。國際運營商在港快速擴張,成為共享工作間租賃面積增加的主因。

駱應銘稱,移動通訊技術的進步和辦公空間策略的演變,持續刺激對共享工作空間的需求。預計未來3年用家需求將會增加,但行業未來的擴張速度相比過去3年將有所放緩。

報告指出,本港寫字樓市場供應不足的壓力將隨着2022年底前供應增加而逐漸釋放,寫字樓市場在未來幾年將會繼續良性發展;同時,去中心化將繼續成為重要趨勢。銀行和保險公司將繼續受惠於大灣區的進一步融合和醫療及退休投資服務需求的增加,但業務電子化將減少顧客與企業面對面互動,或許會減少對前線辦公室的需求。這方面反而會進一步帶動科技公司發展,對傳統寫字樓與科技園的需求帶來刺激作用。

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