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2019年7月9日 葉敬誠 專家評論

銀行與財務公司按揭

金管局因應樓價高企,近年推出多種逆周期措施,包括限制銀行按揭成數,結果促使部分需要較高成數按揭的客戶轉向財務公司申請按揭;但銀行與財務公司的按揭產品有一定差異,借款人作出選擇前宜仔細比較。

目前銀行一般按揭成數上限只有物業估值的五成至六成,以一個市值1000萬元物業為例,在現行按揭指引下,銀行可提供的按揭貸款額上限是500萬元。銀行雖然可透過按揭保險計劃提供樓價八成至九成的按揭,但按揭保險只適用於樓價600萬元以下物業,而且比起標準按揭,按揭保險對物業用途、申請人收入等有更嚴格的限制,並非人人合資格申請。

相對來說,財務公司不受金管局監管,只要有關公司認為風險可接受,原則上貸款額或按揭成數並沒有什麼限制,按揭成數可以較高,加上聲稱特快批核,對需要高成數按揭或急需資金周轉的買家來說,無疑有一定吸引力。

當然,借款人向財務公司申請按揭,雖然在成數、批核標準上的「彈性」較銀行為高;但也有人所共知的代價──財務公司按揭的利率遠高於銀行按揭。市場上最低息的非銀行按揭,利率也在P以上,而利率10多、20厘的按揭利率也不算罕見。

如果借款人有急需,一時借較高息的按揭周轉也是無可奈何。但如果借款人是因看好樓市,而又首期不足,而選擇高成數按揭便要三思:供款利率較高,會帶來較大的利息支出。

不少買家可能會參考過去數年的樓市升幅,認為現時以較高息的高成數按揭入市,待樓價上升,幾年後自可轉按至一般銀行按揭,不必長期承受高息供款。問題是,如果未來樓價升幅不似預期,借款人的轉按大計便可能難以實行,可能要長期承受遠高於銀行按揭的利率。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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