|
熱門:

2019年7月4日 蘇振顯 專家評論

一田兩主制解決逆權侵佔

在最近一宗丁屋政策引起司法覆核的高院判詞中,專家證人在解述前清朝年代的新界土地法時,曾引述地皮及地骨土地制度。地皮權是由佃戶所有,可自主耕種及使用該地,但要納租給地主;地骨權為地主擁有,可向地皮權佃戶收取租金。

這個清朝土地法下的一田兩主制度,有異於英國普通法下永業權及承租權的土地業權制度,因地皮權並無年限及可自由出租及買賣。根據文獻記載,清朝中葉,尤其在南方多次發生戰亂例如太平天國,農地荒廢,平亂後復耕,地主被迫接受新農戶身份,遂漸漸形成了地皮佃戶權益,亦得到地方及官方認可,所以地皮及地骨土地制度是清朝已開始甚至更早已有,有文獻記述明末已開始有一田兩主的制度,所以香港所講的「炒地皮」俗語相信是源自這裏。

從清朝的一田兩主制度可思考可否引用以解決現時香港不少人討論的逆權侵佔土地問題。在香港尤其是新界,不時有逆權侵佔的訴訟個案,通常出現逆權侵佔的情況,在市區是大廈一些公共地方無人管理,被人長期佔用,在新界這逆權侵佔情況更常出現,通常是業主根本不太清楚地界確實位置,被鄰居逐漸侵佔也不知道。

另一個更常見的情況是業主居於外國,土地被人侵佔也完全不知情,就算是居港,若不是就近居住,也不會經常巡視土地情況,最常見是祖堂或祖先遺下的土地,面積有數百萬方呎及地段分散交通不便,經常巡視是幾乎不可能。

香港逆權侵佔的情況,成因和一田兩主的起因差不多,都是土地被人佔用引起的問題。在香港普通法下因逆權侵佔權益被確認後,業主的原業權似乎就不被法律承認而消失,但在清朝土地制度下被佔用土地的業主仍保有地骨權,可向佔用人(地皮權擁有人)收租,這個法律安排比現時逆權侵佔法例合理,一方面原業主的業權可有一定程度保障,不會因被人佔用而完全消失;另一方面亦讓佔用人了解他不可以透過強行佔用而分毫不付,剝奪原有業主的業權,而他的佔用是要付出合理的租用費。

此外,亦建議若佔用人及原業主同意可透過協商,由佔用人付出合理地價收購完整業權,筆者40多年前考測量師時,了解到在英國有一條法例叫Leasehold Enfranchisement Act,就是容許長租期(例如999年)的租戶可向業主購買業權,以統一承租業權為永業權(Freehold)。在土地發展管理角度來看,當業權統一為永業權後,就沒有業權重疊引起的法律及管理問題。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。