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2019年7月3日 張聖典 專家評論

本季賣地計劃分析

發展局於早前公布本財政年度第二季的賣地計劃,筆者希望就此為大家作簡單分析。

政府公布推出兩幅分別位於啟德和屯門的住宅用地,合共可提供約1350個房屋單位,連同港鐵黃竹坑第四期和私人發展及重建項目,預期可於第二季提供約2480個房屋單位。計及第一季預計可提供的2940的單位供應,第一及二季合共可提供約5420個單位,約佔全年單位供應目標四成的供應量。

鑑於目前賣地表上仍有多幅市區住宅用地尚未推出,故相信政府於未來第三和四季將可順利滿足全年供應目標。惟對於供應公營房屋單位的方案,運房局到目前仍未有提供較為詳細的交代。公營房屋單位供應目標每年3.15萬個,將進一步影響整體供應。

而對於本季賣地計劃的焦點,位於九龍高鐵站上蓋的商業用地,樓面地價估計達2.5萬元,但仍需視乎地契條款所指定的零售樓面及辦公室樓面的比例限制。因為上述規定將直接影響地皮將來打造成區域性商場的條件,從而大大影響發展項目的整體價值。另外,如地契條款要求發展商需在項目中提供政府設施,亦將影響有意競投的發展商對地皮出價的計算。

此外,地契中要求項目不准拆售的條款愈趨常見。對發展商而言,大型項目若受不准拆售條款限制,或有機會使項目價值大打折扣。

至於這幅本地史上最大型的單一出售商業發展項目的地價如何,就讓大家拭目以待。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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