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2019年6月10日 余錦雄 專家評論

中美貿戰下香港樓市何去何從

自從去年第四季開始,中美貿易戰為香港的樓市加入不明朗因素,最初樓市有急劇下跌的跡象,但在跌幅約10%之後,就穩定下來,之後由於貿易戰的消息比較正面,樓市又重拾上升軌道,截至數星期前的統計資料顯示,香港的樓市情況感覺一片向好。

不過,約5月中之後,中美貿易戰惡化愈趨嚴重;本月2日,中國發布關於中美經貿磋商的中方立場白皮書,批判美國出爾反爾。之前的十一輪經貿談判結果,竟然是美國仍將對中國2000億元輸美商品加徵關稅,並將稅率提升至25%。中美貿易摩擦不斷上升,香港股市應聲下挫,5月恒指累跌2798點,幅度達9.4%,那麼樓市又會怎樣?

看樓市之前,或者首先看看香港經濟的影響。由於中美貿易戰,使香港首季的經濟增長下降到0.5%,再加上對於香港來說,中國大陸和美國是最大的貿易夥伴之一;根據香港政府的統計,現時香港與美國之間的貿易轉口約有749億美元。

同時,香港是美國方面排名第21的貿易夥伴。中美貿易戰使大部分轉口相關的貿易受到連累,繼而會令香港出口增長亦有所放慢。可以肯定的說,未來經濟的影響是會完全與貿易戰的激烈程度掛鈎。

對樓市影響重大的另一個因素就是利息的走向。現時按揭利率在極低的水平,在這個利息成本下,要樓市有比較大的跌幅,其實是不容易的。況且由於貿易戰之下,肯定是中美雙方以至世界各國都受到波及,所有人都會有不同程度的損傷,估計美國、中國及各國政府都會維持低息,甚至再減利率保護經濟。換句話說,對樓市的影響,貿易戰的負面是會產生減息的正面,但由於貿易戰似乎有超乎預期的激烈,因此產生的震盪力,估計是會遠超利率走向的影響。

未來半年短期來說,樓市的走向會受數個事件的發展所牽引:一、股市會否逐漸形成風暴而大跌,而產生財富損失效應,從而推低樓市;二、貿易戰現在仍然在談判,短期是否真有較大的「黑天鵝」走出來,屆時樓價跌幅必定多於去年第四季的10%。

三、本月底的G20峰會,中美其中一方會否拒絕會面,又或者完全決裂,如果這樣,屆時貿易戰便會持續惡化,經濟和樓市一定急墜;四、封殺華為的科技戰,在90天冷靜期之後,會何去何從?筆者估計,科技戰與貿易戰,基本上差不多是同一個事情,如果貿易戰解決不了,科技戰就會演變為長期分裂的情況。

綜合上面所述,筆者估計,如果到最後只是一個小型而短期的貿易戰,樓市不但不會下跌,可能有輕微的升幅;相反,如果是長期而激烈,甚至是完全決裂的貿易關係,對樓市的打擊是重大而深遠,在這個情況下,樓市大幅下跌是無可避免。

不過,出現上面兩個情況的可能性似乎都不太高,筆者估計,中美雙方會進入長期的貿易紛爭,惟仍維持基本的貿易關係,而科技戰會打打停停、停停打打,雙方科研人員各自努力。如果真的是這樣,估計樓市只會輕微下跌5%至10%。但不管怎樣,如果想進入樓市,短期的觀望之後再作打算是必須的。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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