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2019年3月25日 余錦雄 專家評論

對明日大嶼成本與效益的意見

發展局局長黃偉綸就「明日大嶼」願景舉行記者會,交代成本及估算細節。政府估算明日大嶼工程造價粗略估算為 6240億元,包括交椅洲人工島、欣澳填海、龍鼓灘填海、屯門沿海發展區、優先推展的公路及鐡路交通運輸網絡。

社會上普遍都因為這個項目十分龐大,而有不同的憂慮,其中最主要是,項目將涉及6240億元的開支,是否「倒錢落海」,又或者我們能否負擔;項目未來會否造成嚴重超支;會否嚴重傷害環境?

正如年前的意見一樣,筆者是十分支持「明日大嶼」願景計劃,而對於上述的憂慮及其他一些重要考慮,筆者有以下意見:

一、政府原則上是根據土地供應專責小組諮詢結果,優先發展東大嶼填海計劃的1000公頃土地,餘下700公頃將另作諮詢,筆者認為,這個發展項目有迫切性,期望政府盡快推展相關計劃,建立土地儲備庫,中長線解決香港房屋供應短缺的問題,另外商業用地的嚴重缺乏亦不可忽視。

二、我們現在的財政儲備,估計達到1.16萬億元,這個數字差不多是現在整個工程造價預算的兩倍,簡單來說,我們是可以負擔的。

三、政府估計未來可發展的住宅單位,大約是15萬到26萬個,如果公私營分配為70比30,光是私營住宅單位相關的土地估計以現時市場地價計算,可以有超過8000億元的賣地收入。最近兩幅舊機場住宅用地,政府以樓面地價每方呎約1.75萬元售出,上述的8000億元賣地收入估算,可以說是一個非常保守的數字。

四、有憂慮說整個項目含有極大風險,擔心造成龐大支出及浪費。筆者認為,從商業角度考慮,整個項目的風險在於支出預算和收入預算是否能夠掌控。以現時香港的經濟狀況及房地產市場考慮,估計住宅樓市風險是不高的,換句話說,未來賣地收入達到8000億元是有把握的。至於支出方面,政府強調已經考慮多方面因素,可以能夠控制得宜。

筆者認為,香港政府對龐大基建及發展有數十年的良好經驗,執行能力是毋須太擔心的。就算未來真是有超支,但隨着經濟發展或通脹,超額的支出應該可以因為地價的上升而輕易平衡。這些都是我們在過去數十年來慣常見到的情況。

五、筆者估計單是住宅用地的賣地收入,政府在整個項目就可以有合理的投資回報,而其他得益是極其龐大而難以估計,最小包括:正如政府所指出,若充分使用新增土地的商業部分作為第三個核心商業區,預計可帶來每年超過1400億元的增加值,大約相當於本地生產總值約5%,這一點我們是同意的;整個項目可以為香港創造大量工作機會;香港作為一個經濟體系,政府對基建的龐大投資,是有刺激經濟的作用,對加強香港的經濟活力,有重大幫助;我們將會額外無成本擁有可興建10.5萬至18.2萬公營房屋單位的土地;我們將會額外無成本擁有可興建第三個核心商業區的土地;我們將會擁有一個更加優美發展的海港城市。

六、依據新一年度香港《財政預算案》公布,預計全年度賣地944億元,加上補地價收入,估算今個財政年度賣地收益達1200億元。我們預期香港未來每年的土地收入大約會有600億至1200億元。現在說的1000公頃填海計劃,作為長遠土地供應,是有必要的,而6000多億元的成本,看似十分龐大,但其實真正的意義只不過是我們5至10年賣地收入。

七、筆者明白環境保護是極為重要的,在平衡發展與環境保護兩方面,政府應該以能夠持續發展為目標,一方面維持我們需要的經濟發展與建設,另一方面能適當保護美麗的海洋。

最後想說一下未來,究竟我們對香港未來應該有什麼願景,相信一般市民都會希望香港的未來是,一個世界級的宜居城市;一個能夠帶動整個大灣區向前發展的龍頭城市;一個一等一的國際大都會;一個能夠平衡經濟發展與環境保護的生態城市。

對於「明日大嶼」願景計劃,筆者強調如果想達到香港未來的願景,是必須要全力及盡快執行的。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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