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2019年2月14日 蘇振顯 專家評論

土地共享先導計劃細節須優化

政府最近提出「土地共享先導計劃」,強調透過公平和具高透明度的「土地共享先導計劃」,可以在短中期滿足公營和私營房屋的需求。計劃最快今年上半年推出,估計首批項目最快2021年可批出。

公私營合作發展項目,以提供發展土地及公營房屋,數十年前已有,例如天水圍新市鎮、沙田第一城、何文田衛理苑、仁禮花園、大潭陽明山莊、旺角富榮花園等都是透過官地投標或換地,由私人發展商在項目完成後提供發展土地或樓宇予政府,但過程中亦出現不少問題,所以後期都終止了這類公私合作項目。

再看現時政府打算推出的「土地共享先導計劃」,理念上是可取的,但在細節有不少要注意的地方。首先是撥出六至七成樓面作公營房屋的要求,如果農地本身規劃已是「住宅」用途及有許可地積比,業主已可自行根據規劃透過與政府換地直接發展私樓,若果要吸引業主在私樓上再加上公樓發展,除非所增加的地積比可令私樓樓面也增加,否則並無經濟誘因吸引業主參加「土地共享先導計劃」。因為增加地積比要城規會批准,為達到公私樓七三比例,地積比增加幅度要兩倍以上,以過往情況看是不容易獲批,加上兩至三年的規劃申請時間及昂貴的顧問費用,都會令業主卻步。

另外,七成公樓在私人屋苑內,會否影響私樓價格及日後屋苑管理的質素都是業主要考慮的情況。

有一點很重要但在公布中未有交代的是,公樓的建築費用是如何處理,是在補地價中扣減或是政府現金付予業主;如果是前者的話,這個項目的風險便很受地產市場影響,因為這扣減的方式就是要發展商在私樓的發展項目上有足夠的回報可提供建築費用興建公樓,以及有合理利潤回報。若地產市道下跌,首先跌去業主合理利潤回報的部分,再跌就是公樓建築費用部分減少,要留意建築費用是跟通脹而不會因樓價下跌而減少,所以若這情況發生,業主便沒有誘因完成項目,除非他願意無利潤外再私人補貼公樓的建築費;再者,他只佔整個發展項目的三成權益,若公樓建築費用已在三成私樓補地價上扣除,則業主在這項目上前期所付出的投資連三成都不到,這些都是業主遇到市道不利會考慮的因素。

提出上述情況是因為八十年代公務員宿舍公私合作項目,在發展期間出現過地產市道下挫,數個地盤幾乎爛尾,政府花了很多功夫才勉強完成項目。

這個「土地共享先導計劃」,在細節上政府要詳加考慮及優化,例如怎樣縮減規劃申請及換地申請的時間,遇到換地條件及補地價談不攏時如何解決,這些都是關鍵性問題,若不能解決及政府不能提供協助,都會令一個好計劃不能達到預期效果。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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