|
熱門:

2019年2月13日 張聖典 專家評論

啟德住宅地價是否回落?

啟德第1F區1號地盤商住用地於去年5月以打破全港官地賣地紀錄的逾250億元成交價,每方呎17776元的樓面地價,成為啟德發展區的地王。今年1月,首幅啟德原機場跑道區前排臨海第4C區3號地盤住宅用地,亦以每方呎樓面地價17360元,接近113億元成交價投得。上述兩幅用地同為區內百億元地王,但後者於樓面地價上卻見輕微下降。筆者希望以此為例,分析及回應有關最近啟德地價是否回落的說法。

與原機場跑道區的4C區3號住宅用地不同,1F區1號地盤為商住用地,其最高可建樓面面積約140萬方呎,當中約有35萬方呎屬商業樓面,約105萬方呎屬住宅樓面。如要比較上述兩幅用地的地價水平,較為恰當的做法是以土地用途相同的部分加以比較。

1F區1號地盤位處啟德發展區心臟位置,毗鄰啟德港鐵站,交通便利;加上可連接鄰近不少大型商業配套及地標式建築,具備打造成區域性大型商業零售項目的條件,大大提升了地盤商業樓面(包括地下商店街)的價值,故估計地盤商業部分每方呎樓面地價可達3萬元,總值約105億元。

以地盤逾250億元總成交價計算,則其住宅部分每方呎樓面地價約1.4萬元。而最近賣出的首幅原機場跑道區前排臨海住宅用地,受惠於全維港海景景觀,每方呎樓面地價達17360元,相較之下,得出後者較前者有約24%的溢價。故此,啟德住宅地價不但未有下跌,反而位置優越的地段造價依然錄得上升。

筆者認為,這反映市場對啟德新發展區潛力充滿信心,無懼同區供應量不少及中短期內交通配套不足等因素。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。