啟德第1F區1號地盤商住用地於去年5月以打破全港官地賣地紀錄的逾250億元成交價，每方呎17776元的樓面地價，成為啟德發展區的地王。今年1月，首幅啟德原機場跑道區前排臨海第4C區3號地盤住宅用地，亦以每方呎樓面地價17360元，接近113億元成交價投得。上述兩幅用地同為區內百億元地王，但後者於樓面地價上卻見輕微下降。筆者希望以此為例，分析及回應有關最近啟德地價是否回落的說法。
與原機場跑道區的4C區3號住宅用地不同，1F區1號地盤為商住用地，其最高可建樓面面積約140萬方呎，當中約有35萬方呎屬商業樓面，約105萬方呎屬住宅樓面。如要比較上述兩幅用地的地價水平，較為恰當的做法是以土地用途相同的部分加以比較。
1F區1號地盤位處啟德發展區心臟位置，毗鄰啟德港鐵站，交通便利；加上可連接鄰近不少大型商業配套及地標式建築，具備打造成區域性大型商業零售項目的條件，大大提升了地盤商業樓面(包括地下商店街)的價值，故估計地盤商業部分每方呎樓面地價可達3萬元，總值約105億元。
以地盤逾250億元總成交價計算，則其住宅部分每方呎樓面地價約1.4萬元。而最近賣出的首幅原機場跑道區前排臨海住宅用地，受惠於全維港海景景觀，每方呎樓面地價達17360元，相較之下，得出後者較前者有約24%的溢價。故此，啟德住宅地價不但未有下跌，反而位置優越的地段造價依然錄得上升。
筆者認為，這反映市場對啟德新發展區潛力充滿信心，無懼同區供應量不少及中短期內交通配套不足等因素。
張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)
