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2019年2月12日 葉敬誠 專家評論

平常心看負資產統計

早前金管局公報2018年第四季的負資產統計數字,由持續多時的「零宗」變成200多宗,毫無懸念的又引來各方關注。其實,在「正常」的市況下,負資產個案出現是自然現象;反而過去幾年長期全無負資產,則是不正常狀態。

所謂負資產,不過是物業的市值低於抵押貸款餘額。只要市場上有按揭貸款,在樓價有升有跌的情況下,零星負資產個案其實是自然現象。只有樓價不斷上升,或最少維持不跌,統計上負資產個案才可能長期歸零。惟如果稍作思考,都應該知道樓價長升不跌不是一個正常現象。

奈何在香港人的意識中,負資產是在亞洲金融危機後第一次出現。一如著名的巴夫諾夫對狗隻的實驗,如果每次餵食狗隻時,都同時響起玲聲;重複多次之後,狗隻單是聽到玲聲都會流口水。

而港人在金融風暴後,連續幾年聽到負資產,都是和經濟不景或樓價長年下跌連結。腦海中已把幾件事深深緊扣,一旦負資產個案出現,總會引起樓價會不會持續下跌或經濟是否不行的疑慮(類似的連結尚有SARS與樓價,單純因為SARS出現時,經濟及樓價都處於谷底、不少港人都會把「SARS或疫病」與樓價下跌兩件其實沒有太大關係的獨立事件連繫起來)。

問題是,除非樓價只升不跌,否則在正常情況下,只要樓價出現波動,而市場有高成數按揭,負資產在統計上出現,應該是正常情況。而只要貸款機構,尤其是銀行不會在審批標準上「放水」,借取正規按揭的借款人都有合理的還款負擔,負資產出現其實不會對整體經濟,甚至借款人本身有嚴重影響。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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