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2019年1月22日 王建成 專家評論

今年大跌市盲點──負資產的影響被誇大

筆者曾提到,投資者與自住用家對於「償債」的取態完全不同。香港是一個以用家主導的樓按市場,非業內人士可能會憂慮大批業主會因為樓價下跌、物業成為負資產、再拋售自住單位進而賴債。但根據確實的負資產業主供樓數據,可以說以上都是杞人之憂。

宏亞按證在2002年與本地銀行共同出資,在香港引入負資產轉按計劃,不單是同類貸款的先行者,實際上批出的按揭宗數,亦遠超過半官方的同業。不誇張的說,我們持有香港最完整,最具參考性的負資產業主還款模型。當年計劃推出之時,香港正撤銷利率管制,一般銀行的按揭利率,由1997時的P+2厘,下調至2002年的P-2厘左右。但新造按息下調,對一眾負資產業主來說卻是可望而不可即。原因是物業成為負資產,新按貸款不足以償還舊按餘額,沒法以轉按方式去爭取到低息的好處。

香港及環球首次、只此一宗的負資產證券化經驗

宏亞當年推出的負資產計劃,便是以140%按揭(物業市值100萬元,最高貸款額140萬元)、按息低於最優惠利率作招徠,協助在經濟下行周期的負資產業主,減輕供樓負擔(其實沒有參與計劃的其他業主都間接受惠:他們由本來絕無可能轉按,變得可以和原有銀行討價還價:銀行不減息,我便轉會至宏亞)。

近年公司和海外的同業交流,他們對「負資產按揭」的存在都大表詫異:借款人取得貸款後如果斷供,貸款機構豈不損失慘重?

所謂「不識廬山真面目」,很多香港人不明白香港正規貸款業務一個特殊之處:對比於其他地方的樓按業務看重抵押品價值,香港的銀行在貸款審批時,更着重於借款人的還款能力及還款意欲。金管局於2010年引進的壓測,我們在2002年開業時已採用並有其他以計量模型的風管措施,目標便是確保借款人的償還能力。當年推出負資產按揭計劃後,並未因抵押品是負資產而出現問題,關鍵也是自家建構的風險管理系統所至。

當年我們批核了逾千宗的負資產按揭,由計劃開始至終結,歷時12年;此批負資產按揭亦在標準普爾(Standard & Poor's)及穆迪(Moody’s)兩家國際評級機構提供投資評級後完成證券化過程。12年間累積壞賬率是1.7%,按年計,平均每年壞賬率是0.14%。附帶一提,壞賬個案中,假設每宗貸款額平均為200萬元,不代表貸款人(在此是銀行及本公司)會出現出現共200萬元的壞賬,即違約損失率(Loss Severity)不可能會是100%。一來是貸款餘額會隨借款人供款而減少;二來是物業即使是負資產,仍然有價有市,貸款機構收回物業,仍可抵消相當一部分的欠款。這個附有Aa-投資級别的貸款組合中有1.7%的違約,其損失率只有21%,可說是所有人預計以外的事情。

至於以上經驗對今時今日有何啟示作用?下周再談。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

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