去年的香港樓市可以說是處於一個不尋常的轉變狀態。就一手和二手樓市的交易情況來說，在上半年的時期有不少新樓盤和物業等都非常受歡迎，而導致銷量大增，十分旺場；反之，下半年的房地產市場卻變得相對平靜，交易量更有大幅下降的趨勢。
根據土地註冊處和一些房地產中介公司的資料顯示，去年全年包括一手及二手的住宅成交註冊量比起2017年下跌約7.4%，只有59018宗。由此可見，去年的樓市自下半年後就愈來愈平淡。而其中一手市場的交投只有約1.55萬伙的數量，大幅少於2017年的1.85萬伙。
去年導致樓市下跌的原因包括多個利淡政經因素，像持續不斷的中美貿易戰、加息和政府發布的新房產政策等，都是影響樓市的原因之一。
對於今年的展望，首先，受到去年居屋售價與市場脫鈎的影響，政府推出52折新居屋，預期將會使二手居屋的市場持續下滑；空置稅和政府辣招等將會持續，發展商將會在壓力之下繼續推盤。
新盤方面，據統計，由於即將推出的新盤多達10個，使市場競爭將會變得更加激烈。像屯門、大埔和將軍澳3個地區，將可以合共提供近1.5萬個單位；其中，天鑽為大埔區最大規模，將會提供1620個單位。而位於將軍澳的日出康城亦將會有一共2520伙；同時，何文田、馬頭角和九龍塘將會有11個新樓盤，提供大約3483個單位。
由此可見，今年的樓市在各個發展商積極推出新樓盤下，一手的房地產市場對比去年將會更波動，而牽連之下，二手市場方面，活力就有可能持續下降；加上目前中美貿易戰的發展還處於不明朗狀態，這確實會影響到投資者對房地產市場的信心，從而使大部分投資者都可能處於觀望的狀態。估計今年的樓市，全年樓價會下調5%至10%。
不過，由於供應不足，香港房地產的剛性需求仍然非常強大，最近推售的天鑽平均呎價為1.28萬元，雖然比市價略低，顯示發展商認同現時樓市下調的現實，但銷售情況卻異常理想，這個可以反映出賣價只要略為調低，就有大量買家湧現，而且這些買家都是過去成交下跌之後，累積而來，將會為樓市的未來不斷提供購買力。
另外，低息及寛鬆的資金流，是過去多年樓價持續向上的推手，近年來，香港的M3貨幣供應持續保持在14萬億這歷史高位，這個代表香港的存款是按揭量的數倍，總按揭比率亦低至約20%，銀根極寬鬆。
上述綜合一個結論，筆者相信，今年樓價是沒有大幅下調的機會。
余錦雄
香港測量師學會前會長
