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2018年12月29日 王建成 專家評論

2019大跌市盲點──投機短炒

樓價進入調整期,已是無容爭辯的事實,如果貿易戰持續,港樓弱勢的環境將維持一段時間,甚至有評論估樓價可大跌七、八成。但此類預言其實充滿盲點──樓價跌多跌少是一回事,而只提樓價跌,不談信貸場景,根本無助於我們了解大局。

確認人的歷史意義

討論之前,先說一個故事。故事發生於1997年,當時筆者在銀行工作,同事報告一名投資者來申請按揭,事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位,面積只有100方呎,作價超貴。按程序需評估「磚頭」,結果是估價不足。估價不足其實非常合理,此舖位一個月收租大約3.5萬元,呎租350元,以成交價計,回報率只有1.5厘。20年後的2018年,那區租值只不過同樣是300多元一呎,對比之下,大家可知道當時造價的不合理。

當年筆者看到舖位的租金資料,第一個感覺就是──此舖位的租客,除非是賣白粉才有足夠利潤去交租!同事如實回覆客人估價時,這位所謂「資深投資者」大表不滿,認為銀行在阻他發達!

電話往來之際,亞洲金融風暴波及香港,樓價急跌。上述客人原本要在指定日期交易,正自發愁。但此宗是當年流行的確認人交易,事主已是第六手買家;第一手買家於1997年6月簽約,成交期是1998年3月,由於交易期長,前後已轉手六次,店舖的價值由1500萬元轉手至3500萬元。由於其中的一個確認人未能成交,交易因此告吹,當事人在律師樓幸運地取回部分訂金。

涉足樓市年資較淺的朋友,可能不知道什麼是確認人交易,因為現時市場中此類交易已幾近絕跡。簡言之,當一個投資者與物業賣方達成交易協議,在正式成交前,已可用「確認人」的身份轉讓物業,而新接手的,可能是最終買家,也可能是另一位立意短炒的確認人。在極端例子下,一宗交易在正式成交前,可以出現5、6位確認人,尤其是一手樓花,因成交期長,此類交易並不罕見。

確認人交易可以定義為,在完成交易前的短期轉讓,情況有如接火棒;而在旺市時,大家都一窩蜂、心存僥倖式的高價接貨,只要找到貸款機構融資,「新高價」就會被確認為「市價」。筆者在銀行工作了17年,看過無數投資客的下場!

短炒不及當年百分一 大跌市從何說起?

俱往矣,樓花物業已禁止轉賣。現樓技術上仍可以確認人方式轉讓,但在重重印花稅下,不論以確認人方式,甚至是正式交易方式短炒,都早已無利可圖。稅局的數字顯示,2010年引入額外印花稅前,每月成交中有20%為短期轉讓(包括確認人交易及2年內轉手),2017年比率則下跌至0.7%。

看百分率感覺也許不夠直觀,比較短炒成交的宗數,大家會有更直接的感受:2017年住宅成交量58245宗,以0.7%為2年內轉讓,宗數只有408宗,絕大部分入市者,即57837宗屬「非短炒」。

回頭看2011年引入額外印花稅一年後,住宅成交量78346宗,官方有統計2年內轉讓的短炒成交,即15669宗為短炒;約6.2萬宗成交為「非短炒」;在此引伸,對比2011及2017年的數字,約6萬宗一年的住宅成交量,可視為正常而「非短炒需求」。

再看1997年住宅成交量153935宗。必須留意,1997年底香港總人口是652萬人;而2017年底是741萬人。同期人口多了約90萬人,但對比住宅成交卻少了約60%。扣除以上引伸的正常需求約6萬宗,1997年有近9萬宗成交應該是短炒需求、又或可以說在樓市熾熱氣氛下被嚇至勉力入市的用家。

當年信貸資料庫不含正面按揭資料、申請按揭無壓力測試、也沒有額外印花稅,甚至銀行也會主動向工商客戶提供還款期短至90天的本地信用狀,方便小商戶入票炒樓。在「炒家友善」的環境下,大膽估計,當年15萬宗成交中,有四成即逾6萬宗為短炒投資者入市。

炒家用家斷供模式大不同

由1997年的短炒投資6萬宗,減至2017年的408宗,規模縮減至當年的146分之一!可謂天壤之別。大致上,我們可說香港住宅樓市已經由用家主導。

開首時我們提到信貸場景。須知道,投資者與用家,在面對物業價值調整市時,行為取態大有不同。對投資者來說,樓價下跌如影響回報,便會考慮計數離場。行動上可能是自行減價放盤,也可能是斷供後由銀行收回物業拍賣(Forced Sale)。宏觀地看,由投資者主導的樓市,可能因樓價調整,而一下子出現大量放盤,為市場帶來重大沽壓,突然出現幾成的跌幅並不出奇。

不過,在用家為主的市場,除非經濟環境急劇惡化,否則難見大手拋售,樓價也就不可能出現雪崩式下跌。因為物業用家的資產,在抵押品之外,也實在是借款人的「家」。只要應付到還款,一般都不會選擇「棄保潛逃」的方案。自用買家面對調整市的特徵,除非因失業等原因令收入斷絕,否則都會盡力供款。筆者不是說他們不會脫期欠供,而是想清楚說明,因經濟下行,用家的信貸風險演變模式,與投資者完全不同:假設市場上有3萬個投資者打算斷供,他們的行為可能集中而線性地(cluster and linear formation) 在短時間出現;又市場上如果有3萬個自住家庭因環境所迫而斷供,斷供卻可能會分散而非線性地 (sporadic and non-linear formation)在3、5年的時間內出現。兩者對市場帶來的調整壓力,完全不可同日而語。

至於說到用家的壞賬模式,我們可以用2001到2014的真實數據,在下回討論。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

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