冬天開始了一段時間，我們所有市民都感到一股寒意。全國各地的房地產市場亦像天氣一樣，轉冷已經一段時間，未來的寒意似乎會愈來愈重，這是一個市場的共識，亦是內地房地產開發商的共識。而這些開發商的產品大同小異，競爭十分激烈。在寒冬的威脅，他們又有什麼部署？
首先看需求，即是市場的購買力，中國人口眾多，城市化不斷向前推進，剛性需求不斷增長，雖然隨着不同的經濟環境，增長的速度會有所不同，但增長的勢頭是不會改變，這是一個恒常不變的強大購買力。另一方面，中國人一向喜歡置業，除了購買房地產作為自住外，亦把房地產當作投資項目，不斷購買各種房地產以作投資，期望賺取更多的收入，這個觀念亦構成過去多年的主要購買力。
內地房地產開發商都很明白上述的市場購買力，所以他們做生意方法，大方向就是不斷提供產品供應購買所需，這個看似容易的生意模式，其實一點也不容易，它牽涉一個經營房地產最重要的問題──資金鏈。
本來做生意的方法，是有多少資金，就做多大的生意，就是借貸都是量力而為。但在內地經營房地產開發，必須要面對同行的競爭。如果市場上你的競爭對手，都是依靠大量借貸，不斷高速開發，以達致一個可以更有效率的規模，那麼如果你要加入競爭，就只可以跟隨作高槓桿的運作。這就是為什麼內地房地產開發商，公司的負債動輒是市值的一倍以上，有些甚至達致市值的幾倍！
最近由於中美貿易戰持續加劇，使中國內地的金融市場加深了不穩定性，這個金融問題在房地產市場變得更嚴重。隨着貿易戰愈發加深，人民幣將可能面對貶值的危機，而一直過於高企的房地產市場亦可能出現泡沫爆破的情況。因此，有意見提出中國內地房地產市場在未來有可能會大幅下跌，部分報告更指出內地房地產市場在未來的銷售量將會下降15%至20%。
現在市場下調，內地不論大中小房地產開發商，面對的都是龐大資金壓力，如果資金鏈斷裂，公司就有倒閉的可能。所以目前我們看到內地房地產上，都是不斷的以去庫存為主力工作。但光是售出庫存，而不添置土地，就會造成不能持續發展，那麼未來又怎樣？是否要部署為市場回暖作中長線的生意規劃？
檢討一下中國內地的房地產市場今年到底如何？根據中國內地的國家統計局數據顯示，中國內地於10月以前一共投資約9.93萬億元，而當中投資在住宅方面就達到7.04萬億元。這顯示房地產市場仍然是大有可為，尤其是住宅市場。
基於上述的考慮，目前內地開發商，尤其是龍頭開發商如萬科、碧桂園和恒大等，他們都有四個策略去應付：
一、盡量在最近的不景氣中，以優惠價錢增加土地儲備。萬科近半年的逆勢抄底，全力增加土地儲備，是這一個策略的代表企業。
二、減慢開發速度，用時間全力打造優質產品。就像碧桂園就提出了全力執行SSGF，即Sci-Tech(科技創新)、Safe & Share(安全共用)、Green(綠色可持續)和Fine & Fast(優質高效)作為其團隊的主要建築概念。務求建造一個綠色優質，並且既舒適又適合居住的產品推出市場。
三、更加注重所需收購土地的位置，例如土地附近的周邊配套，像教育、交通、民生等相關配套是否完善，也成為其中的考慮因素。
四、全力去庫存減債。
不過，上面的幾個策略，卻不是每一個房地產公司都能做到，因為必須有比較強的現金流及規模，才能在逆市中擴張，收購未來開發的土地儲備；減慢開發速度，等如減慢資金的回收，並不是每一個開發商都能支持，並且提供優質產品，是需要時間研發、經驗及實踐；優質及有策略性位置的土地，競爭都非常激烈，如果不是比較有實力，能成功拿到土地的機會是比較低的；如果從前取得土地的成本過高，再加上投入的建築費，產品是有一定的成本，現時如果需要減價，才能去庫存減債，開發商可能要承擔虧損，這又是一個不容易接受的市場情況。
不管是哪一個行業，每當市場不景，都是汰弱留強的時間，房地產業都沒有例外，於未來的一兩年，相信我們會看到中國房地產開發行業的整合，強者更強，而一些效率不足的競爭者將會被迫離開。
余錦雄
香港測量師學會前會長
