最近各個地產指數都顯示地產市場有回軟跡象，由2008年金融海嘯之後，地產開始好轉，連續10年升市，樓宇呎價由5000至6000元升至兩三萬元，山頂等豪宅更上升至十多二十萬元一呎。但從三、四個月前開始，成交量大幅下跌，跟着樓價也向下，政府察覺到樓市有調整情況，但覺得未足以確定走勢，所以未能考慮減少辣招。筆者最近與發展商高層飯聚，也了解到市場已吹起淡風，所以他們落標投地也十分小心。
在過去數十年，香港地產市場是大約7、8年一個循環，但這次地產牛市長達10年多，要找出它的成因不出以下數點。
一、土地及樓宇供應大減：在前曾蔭權特首年代(2005至2012年)，地產市道轉弱，加上沙士的影響，令到曾特首採取一個錯誤的停止恒常賣地政策，要申請人出價到政府的要求，才推出土地拍賣，令一兩個月才賣出一幅住宅土地，使正常的土地供應大減。例如2005/06年度賣出一幅住宅地、2008/09年度賣出三幅，2009/10年度賣出一幅，上述數字可看到當年政府以市道不佳為理由，減少住宅土地供應，後果就是數年後住宅新建數目大減。
到梁振英特首年代(2012至2017年)地產市道已從金融風暴回復過來，但新落成樓宇供應都跟不上，正常情況每年新樓落成量大約2.5萬個單位左右，但2012年落成量是一萬多個，2013年跌至八千多個，造成很大短缺，梁特首是測量師出身，當然看到這個不妙的情況，大力催谷賣地，但數年的短缺並不是短期催谷就可以追回來。因為樓宇供應由尋覓土地到發展完成入伙要5年多時間，所以新樓供應短缺是令到這次樓價大幅上升的主要原因。
二、內地資金湧入地產市場：過去香港住宅市場主要是港人購買為主，外人只佔少數，但在兩、三年前人民幣大幅貶值，令內地不少資金南下購買本港物業以保值避險，初期資金都是以豪宅為購買對象，特別是山頂及南區的花園洋房，銀碼以億元計，後來中等價格的住宅亦有大手買入的情況。
此外，亦有內地大公司購買整幢新建辦公樓作為香港總部，交易額是數十億元。近年內地的大發展商亦涉足香港地產發展，在啟德新發展區，大量買入官地，出價比本地發展商進取很多，故此地價屢創新高，亦直接刺激樓價向上。
三、發展商採取積極推銷策略：目前基本上看不到有發展商自己賣樓情況，都是發展商提供極優惠佣金予地產代理催谷銷量，佣金可以去到樓價的5%或以上。所以當有熱門樓盤開售就會見到通街都是地產代理，撲車甚至爭客打架情況時有出現，代客入票谷大申請倍數以營造旺市氣氛，種種情況都增強買家入市意欲；加上發展商提供各種優惠，包括提供二按，代付全部或部分印花稅等，都吸引買家入市。
再者，過去10年樓價都是節節向上，更加令到市民心急入市，甚至可能未有經濟能力買樓的年青人都要父母資助提早上車，以免愈來愈追不上樓價，後果就是樓宇需求人為加大，造成樓價與市民收入愈來愈脫節。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
