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2018年12月5日 張聖典 專家評論

納米單位再成樓市熱話

談及近期的樓市熱話,相信不少市民都留意到,日前再有發展商推出細絕全城的納米樓盤單位,其中最細的單位實用面積只有128方呎。某天友人向筆者詢問,這類型納米單位究竟是否適合購入作投資或自用,筆者希望藉機從專業角度簡單分析,納米單位在目前樓市狀況下將有何發展。

上述單位一直為部分人詬病的地方,在於其單位面積過於狹小。本港目前公屋住戶人均室內居住面積約13方米(約140方呎)。納米單位的實用面積則由早年剛推出時的200多方呎,變為今天的100多方呎,逐步挑戰本港公屋人均居住面積。而100多方呎的單位,基本上二人家庭難以享用。

然而,今天的發展商基本上是以買家負擔能力主導營銷策略。在現時房屋市場剛性需求大,住宅供應供不應求,但普遍樓價仍處於難以負擔水平的情況下,住宅售價的總額及可承造的按揭成數成為了年輕一代上車買家最主要的考慮條件。

納米單位的出現是發展商將貨就價的結果。絕大部分納米單位的售價都在600萬元以下,買家可承造八成按揭,而一些面積較小的開放式單位售價更可低於300萬元,如此銀碼無疑對一眾有意盡早置業的買家有莫大吸引力。

正正由於納米單位銀碼相對較細、按揭成數高,市場上有能力負擔的潛在顧客群亦相對更大。在目前美國加息步伐放緩、本港失業率不足3%,以及租金至今仍未錄得下調趨勢的狀況下,相信這類單位最少短期內仍有一定投資價值。

不過,住房的最基本用途是提供舒適居住條件,盲目追求其投資價值,而忽略其基本功能,最終將被市場摒棄。由於此類單位只適合一人家庭居住,若其供應量未來陸續增加,在市況下調時,放售或會出現隱憂。

總括而言,這類單位作為置業路上的踏腳石相信有一定支持量,但必須考慮其實用性,勿忘安居初衷。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

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