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2018年12月3日 余錦雄 專家評論

香港樓市轉勢?

香港一直都處於地少人多的情況,再加上近年可發展土地供應嚴重不足,使香港的房價不斷攀升,一個小小的納米單位以超出一般預想的價格數倍出售,也有不少人競爭。

不過,最近香港的樓市與以往一直處於高價的情況有所不同,在經歷了歷史上最長的上漲周期後,最近香港的一手樓市場中,就有新盤開始減價。不單是一手新盤,二手市場的買賣亦有停滯不前的情況,使香港樓市一改以往上升的趨勢反變為下降。

到底是什麼因素使香港長期位於高位的樓價有所下跌?

其中包括利率的上升、中美貿易戰、全球經濟影響等各種原因都大大少少的影響到香港的樓市。

上述各項中,利率的上升影響最大。由於美國聯儲局早前已宣布加息,這對於香港這個國際金融中心來說,本港銀行跟隨美國上調最優惠利率的機會將大增。

香港樓市一直以來都是由一個長時間超低利率所支持,如果利率增加,供樓的負擔亦會跟隨上升。投資者在供樓方面的壓力也會大大增加,亦有可能因此而減少對樓市的投資。在競爭者的數量減少下,樓價的上升空間就會相對減少,甚至下跌。

而中美貿易戰除了對中美雙方造成不少影響外,亦會對身為國際金融中心的香港有所影響;其中,包括由於中美貿易戰之間持續升級,已對中國的經濟造成不少影響,更使主導香港豪宅市場的內地投資者數量有所減少。

另外,由於香港作為中介,在貿易戰的影響下將有可能使轉口貿易的生意減少,從而令香港的經濟產業受到影響。就最近公布的第三季增長數據,其中四大經濟體的美國、歐洲、日本和中國均下降,歐日更得到負增長。由於各國之間都有各自的經濟問題,更使全球經濟形勢變得更嚴峻。在各種負面消息影響下,將會影響投資者的信心,繼而使投資者對全球房地產包括香港投資方面有所卻步,相信樓市會因此而下跌。

不過,有兩個問題認真解答亦不容易。第一就是香港樓市是否真的已經步入中長期下跌的周期?第二就是下跌的幅度有多大及下跌的時間有多快?

在經過10年的上升周期後,香港現在面對的全球經濟大環境,基本上都是負面的,而地區性因素方面,因為中美貿易戰,香港亦可算處於一個核心的不良位置,加上世界第一難以負擔的樓價水平,筆者個人認為,香港樓市肯定會步入一個中期的下跌周期,這個周期可能會維持3至5年,之後樓市的走向,就要視乎世界經濟走向及貿易戰的結果。

在未來的樓市下跌周期中,我估計下跌的速度會比較緩慢,而總下跌幅度亦不會太高。最新一期差餉物業估價處的資料指出近一個月的跌幅是2.36%,這個幅度雖然不少,但估計不會持續擴大。

撇開土地供應量及需求的考慮,我想支持我的論點,有以下三個理由:

一、目前香港樓市總借貸額處於較低水平,相對1997年樓市大崩潰時的高借貸率是兩個完全不同的基礎,在現時這個借貸水平,樓價是不會大幅回落的。

二、雖然說利率肯定會逐步向上,但從現在的超低利率水平慢慢上升,在未來幾年的預計利率變動,香港的樓市仍然是可以承擔。

三、雖然在貿易戰下,全球經濟前景不穩,但香港有大灣區概念,亦有中國製造2025等的政策支持,估計我們的安定繁榮,仍然是十分穩妥。

所以,我想香港未來樓價是會下跌的,但幅度相對會較少及緩慢,如果有需要居住的市民,可能仍然要付出較高的代價,才能一圓置業的夢想。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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