香港這一個小小的地方，不單住着數百萬的市民，同時是一個世界級的金融中心及航運中心。在這個人多地少，經濟強勁並且需求龐大的情況下，導致樓價長期處於高位。
有提議興建更多房屋去解決這個供應失衡的問題，但香港現在卻處於土地缺乏的狀態。因此，香港長期樓價高企和土地短缺已經成為現時一個與我們常在的問題。
最近有建議將預留作迪士尼樂園第二期的土地，改為興建住宅，這是否一個可行的辦法呢？我想首先要從迪士尼樂園的生意前景、對香港整體的經濟效益及與迪士尼簽定的商業合同各個方向開始考慮。
作為亞洲區其中一個迪士尼樂園，香港迪士尼樂園的營運情況卻有點強差人意。據香港迪士尼官方公布去年的業績來說，香港迪士尼樂園去年共錄得51億元的收入，但由於興建新設施和新酒店落成增加了不少開支，樂園還是出現虧損。
這已經是香港迪士尼樂園連續第三年錄得虧損，而虧損情況更有所上升。即使樂園的入場人次增加，但去年的虧損卻擴大至3.45億元。由此可見，即使樂園增加各種遊樂設施和酒店配套等等，以吸引更多高消費旅客進場，虧損情況仍然十分嚴重。
那麼迪士尼樂園的生意前景又怎樣?
2017年度，迪士尼整體入場人次則由前一年度的610萬人次增至620萬，按年微升3%。據香港迪士尼樂園行政總裁劉永基指出，去年新開的「鐵甲奇俠飛行之旅」、「迪士尼探索家度假酒店」及MARVEL系列吸引力很大，入園的高消費國際旅客亦上升，包括南韓旅客增加53%及日本旅客增加逾20%等；農曆新年期間樂園3間酒店亦差不多爆滿，故此對樂園前景非常有信心。
但這能否將今年的財政情況轉虧為盈，是未知之數，剛開通的高鐵及快將開通的港珠澳大橋，又能否大量吸引來自大灣區的旅客，並且為香港整體經濟，作出額外貢獻，目前亦難以估計。
普遍的輿論認為，由於科技的發展、各種不同電子娛樂的興起與及社會文化的改變，我們的未來可能未必需要有迪士尼樂園的第二期。
現時香港迪士尼樂園擁有一塊大概60公頃的填海土地。而這塊位於大嶼山竹篙灣、面積約3個維多利亞公園大小的用地其實是用作香港迪士尼樂園發展其第二期之用途。
該用地曾在2010年被香港童軍用作紀念一百周年的大型露營活動場地。但現時這塊用地卻已經被擱置多年，仍然沒有用作任何發展迪士尼樂園第二期的用途。
有建議這塊已被丟空多年的土地應改作其他發展用途，如興建組合屋和中轉屋等短期用途。亦有建議應把現時的粉嶺高球場搬遷到這塊用地上，以便騰出粉嶺高球場現時擁有約170公頃的土地，用作解決香港土地短缺和房屋供應的問題。
即使有建議把這塊擱置多年的土地用作其他發展用途，但卻會面對不少困難。現時這塊用作第二期發展的土地的持有人為香港政府，即為官地。雖說這塊土地為官地，但香港政府卻與迪士尼簽有契約，迪士尼為營運方。
該土地直到2020年才會到期，而期滿後將會自動延期到2025年，如迪士尼的入場人次達到800萬，將會再保留多五年，即該塊土地的到期日最長會到2030年才正式屆滿。因此，如需要收回此土地用作其他用途將會遙遙無期。
同時，根據契約，這塊土地的高度限制為20米，這對於回收後用作建屋將會是一大問題。如果改變規劃，相信要與北大嶼山的整體發展一併考慮，又會需時多幾年。
依據上述論點，對於要能夠提早發展香港迪士尼樂園這塊填海土地，並以此改善香港土地供應不足的問題，將會面對各種各樣的困難，其中包括要改變政府與迪士尼早年簽定的商業合同，實在是不容易解決的現實問題。
余錦雄
香港測量師學會前會長
