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2018年10月2日 葉敬誠 專家評論

海嘯十年 按市改變了什麼?

2008年金融海嘯轉眼十年。這些年來,資產價格固然因為量化寬鬆、利息低企而反覆上升;而香港的按揭市場,亦在監管機構積極管理下,變得更為規範。十年之間,按市出現眾多轉變,連帶令本地樓市抵禦外來衝擊的能力亦見上升。

1.按揭成數下調

新批按揭平均成數,2008年7月為62.7%;2018年7月為47.1%。

多年以來,香港人已習慣「標準按揭成數」為樓價七成,甚至政府的經濟報告在計算市民的按揭負擔時,亦一律以七成按揭作為衡量標準。而在2009年起,金管局開始調整按揭成數,由初期針對貴價物業,慢慢普及至所有物業。

到2015年,標準按揭成數已下調至樓價六成以下。而非自用、已有按揭負擔等情況下,按揭成數會再下調。結果,現時平均按揭成數較10年前下跌約一成半。

2.新批按揭供款比率下跌

新批按揭供款入息比率,2010年8月為41%;2018年7月為35%。

過去銀行一般以按揭供款佔收入不逾五成為批核準則。而在2010年,住宅按揭指引加入壓力測試要求,初期要求為現行按息加2厘,供款不可逾月入六成。

2012年將壓測要求普及至非住宅物業,而在2013年,標準收緊至現行按息加3厘,供款不可逾月入六成。近年樓價雖然反覆上升,但在壓測嚴格執行的情況下,新批按揭的供款入息比率反而下跌。

3.按揭年期延長

新批按揭還款期,2008年7月為258個月;2018年7月為320個月。

樓價上升、壓力測試嚴格執行的一個結果,是借款人傾向延長還款期,以壓低每月還款。近年新批按揭合約的平均還款期已長逾26年,較十年前多出5年。

4.正面按揭信貸資料庫

過去銀行處理按揭申請時,無從得知申請人在其他銀行有沒有按揭貸款,借款人可由此漏洞,以一份收入取得多筆按揭貸款。2011年後,正面按揭資料加入信貸資料庫,此漏洞被堵塞。換一個角度而言,整體市場基本上不存在超借的情況。

5.一手盤高成數按揭興起

在按揭保險仍適用於高價物業、而七成按揭仍是標準的年代,新盤縱使有二按安排,通常只是聊備一格。

但在按揭成數逐步收緊之下,發展商為新盤安排一、二按,幾乎變成指定動作。尤其是單統由非銀行提供的一按,由於不受金管局監管,批核標準較寬鬆,成為部分新盤的賣點。但此類安排由在優惠期後,利息較高,對借款人來說,可能潛在供款急升的風險。

在近期利息趨升、中美貿易戰方酣的情況下,不少人擔心價格高企的樓價會出現大幅調整。但近年收緊的多項按揭指引,加上政府的辣稅,多多少少已令樓市生態改變,入市的以用家為主,而借取按揭的買家,負擔比重反而較過去為低。市場抵禦外來衝擊的能力加強,風浪之下,樓市的波動料會較低。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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