如無意外，聯儲局本周將上調聯邦基金利率0.25厘，而本地最優惠利率很大機會跟隨。本地按息一旦上升，供樓業主的負擔自然上升。有趣的是，其中一個官方統計的供樓負擔數據，在加息之後應該都不會有明顯上升。
政府每季於經濟報告中，都會計算置業供款負擔比率，標準是以一個45方米單位的市值，在七成按揭、20年還款期、當前利率的條件下，計算每月供款相對於私人住戶入息中位數的比率。今年第一季的數值是71%，高於1998至2017年期間44%的水平。
「如果加息3厘，供款負擔會增加至九成」，根據的便是此一比率。的確，加息會令供款上升，計算標準不變，而住戶入息平穩的情況下，此標準下的供款負擔是必然上升的。
新批按揭負擔比率將維持偏低
至於不太受按息上升影響的供款負擔數據，是金管局統計的新批出住宅平均供款與入息比率。計算的是實際批出按揭條件佔借款人入息的平均比率。由於近年壓力測試的要求嚴格執行，原則上不管按息如何上升，此種供款負擔比率都不會有明顯影響。
在現行的按揭指引下，按揭借款人的供款支出必然不可能高於50%。事實上，由於有壓力測試(現行按息加3厘，供款不逾月入六成)；以平均25年還款的按揭計，供款支出上限其實不可能高於44%。在平均化之後(必然有部分按揭申請人的供款佔入息比率較低)，此一標準的供款負擔一定會較上限為低，近年上述供款負擔數字都在35%左右徘徊。而只要按揭指引被有效執行，此一數字亦無甚上升空間。換言之，如果按息上升3厘，我們應該會看到，政府計算的供款負擔會上升逾七成水平，但金管局統計的供款負擔仍會在四成以下。
以目前市場估計未來2年美息的上升只有一厘多的情況而言，按息上升，對近年借入正規按揭的買家來說，供款料不會為財政帶來太大壓力。而根據金管局的標準，即使按息上升，新批出按揭的供款佔入息比例仍會保持偏低。但數據看不到，整體樓價、入息不變，而按息上升的情況下，有實力通過壓力測試的準買家數量會較前減少；此點是評估後市走向時不得不留意的變數。
葉敬誠
按計劃有限公司執行董事
