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2018年9月5日 蘇振顯 專家評論

Letter M令收地過程更順暢

筆者數天前出席了香港大學科斯產權研究中心舉辦的論壇,題目是「新界私人土地的開發方案」。八位講者包括大學教授、前政府署長、專業人士和發展商高層。大家就專題表述意見及建議,例如港大鄒廣榮教授提議政府發出土地債券,以加快換取私人土地作發展用途,筆者就講述於2012年已倡議的Letter M。

Letter M的構思是源自1997年前可換地的Letter B,但與Letter B有很大的分別,這些分別主要是避免Letter B無足夠可換土地及不以市價賣地。簡單來說,Letter M是政府在新界收地時,給業主現金賠償以外的一個選擇。Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書,面值是相等於收地當日現金賠償額,例如當日農地現金賠償是每方呎1000元,業主可選擇收取現金或面值每方呎1000元的Letter M,這Letter M日後可用於政府土地有關的付款,例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金,豁免書費用等。Letter M亦可在市場上自由買賣及在土地註冊處登記,持有人可在上述付款時作現金使用或在市場上換回現金。

Letter M與Letter B最大分別是Letter B有5方呎農地換2方呎屋地的換地比例,而Letter M並無換地比例,只可作現金在與政府土地有關的付款中使用,所以政府並無土地負債。當年Letter B於七、八十年代非常受歡迎,令政府可順利在新市鎮發展時用官地收回條例收回私人土地以作發展,但到後期因無足夠土地作交換,所以要於1997年前立例以現金贖回市面上的Letter B。

為增加Letter M對業主的吸引力,Letter M可與認可的物業指數同步升(或貶)值。筆者建議是與政府收地特惠補償金同步,上述特惠補償金每年公布兩次,基本上是根據新界農(屋)地市價而調整,從2000年到2018年,特惠補償金平均每年增加17.8%,所以Letter M是有與地價同步升值的能力。在行使Letter M作政府土地有關的付款時,就以行使當日的特惠補償金額為行使價。

如果政府今天以土地作Letter M持有者投標,投標者必須以相等該土地市值的Letter M(以今天行使價計)落標競投,所以Letter M賣地是以市價出售。而當年Letter B換地是以Letter B發出年份的舊市值出售土地,此換地方式令政府收少很多地價。

如果政府想令舊Letter M增加市場吸引力,可用兩階段投標制度。第一階段先計算入標者舊Letter M年期分數,高年期分數入圍者可進入第二階段,而第二階段入圍者則純以標金最高者為中標人,以確保土地以市價出售,這個投標方式可鼓勵投標者多用舊Letter M投標,以免市場上累積太多舊Letter M。

Letter M比現金賠償優勝的地方,是它可自由買賣及有升值能力,亦可日後換回理想發展土地,避免私人土地原地發展所遇到的清拆賠償及補地價等問題。所以Letter M作為收地賠償的選項,是可以減少收地所引起的反對、司法覆核及土地審裁處索償等個案,令收地過程更順暢。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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