就着近日地產代理刊登樓盤廣告的真偽問題，在城中引發多方討論，有人疾呼自己公司只有真廣告，並指出行內充斥假廣告，有人則聲稱假廣告由來已久，莫衷一是。筆者很想藉此專欄，向廣大市民分析一下市場情況是怎樣的。
首先要說，筆者任職的地監局一直都有留意有關問題，而且也不是簡單地「非真即假」。在詳細解釋之前，需要先從樓市生態說起。
在投資市場內，樓市變化雖不及股市分秒上落，但一兩日或一兩星期間絕對可以出現變化，尤其在樓價的上升期，不論是買賣或租賃，業主都可說是佔了「上風」，他們心中的價位會隨着整體樓價水平上升而有變。當地產代理因為客人查詢而致電業主時，業主可能會突然回覆一個比上星期原本開價更高的價錢，不論背後是因為有人「搶盤」，又或者因為附近一個大型新盤定價很高等。
對處於「下風」的物業買家及租客來說，在廣告上看到條件及價錢都合心意的樓盤，但致電或進入代理公司查詢時，卻發現價格已被調高或者單位已經售出或租出，難免會不高興及失望。
當然，法例有規定地產代理不得安排有別於業主所指示的價格或租金宣傳該住宅物業；然而，二手物業市場和一手新盤不同，尤其在叫價方面，二手物業的價格較具彈性，業主有時會給予代理一個可商議的價格範圍，而不同一手新盤般「無價講」。在這情況下，地產代理可以在業主指定的價格範圍內，按代理對市場的看法，為業主的物業廣告定出價格。假若業主同時以同樣模式委託多間地產代理公司放盤，則有可能出現看似不同樓盤廣告，但實為同一物業。
另外，地產代理行業內，尤其是較小型的代理公司，普遍存在「合作盤」的分銷模式，這亦是法例上容許的。只要業主在地產代理協議上同意授權予代理把物業分銷放盤，代理便可以把物業資料交予其他代理作分銷放盤之用，包括發出廣告。因此，所謂「一盤多出」未必違法，但這些分銷盤的廣告更新速度難免就可能較慢，而未盡理想。
當然，法例有規定在住宅物業不再可供出售或購買或出租、或有關的地產代理協議終止後(兩者中以較早者為準)，地產代理須在切實可行的範圍內盡快移除廣告。所以地監局一向有就着這方面巡查，倘若代理明知物業早已不可再供出售或購買或出租，卻仍然保留有關廣告，會被局方處分。
地監局不時有巡查地產代理商舖，抽查報章以至網上物業廣告，但要做到一網打盡或滴水不漏並不容易，行業的自律十分重要，當中地產代理公司的管理層有很大的責任；事實上，法例有規定代理公司必須妥善管理其公司業務及員工。
因此，局方已經去信所有地產代理公司及商舖負責人，再三提醒他們必須小心發放廣告。對於有地產代理公司願意提升自己公司的廣告質素，地監局在歡迎之餘，也會增強巡查人手和次數，同時亦正在研究就着代理發出物業廣告增加一些要求，稍後會再作公布。
最後，筆者希望提醒市民，尋找二手物業時及決定委託哪一間地產代理公司之前，宜向其他代理公司查詢及比較，並考慮清楚個人的財政狀況及代理推介的物業是否符合自己心意、需要及預算，切勿心急作出決定。
韓婉萍
地產代理監管局行政總裁
