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2018年8月21日 葉敬誠 專家評論

轉按不會有「尾班車」

隨着各家銀行陸續上調按息,新做按揭利率已由早前的2.15厘,上升至2.25厘水平。以往業主轉按,可以同時達到慳息和賺取回贈的雙重優惠。在按息上調後,業主日後轉按雖然少了慳息的效果,更有意見指轉按吸引力下跌,已成「尾班車」。

近日多家銀行上調新做按息,反映極度低息環境改變的大趨勢。銀行按息微升,應該不會對大市有明顯影響,尤其是此前取用按揭的業主,供款負擔更是完全不變。另一方面,銀行上調按息,轉按優惠雖然減少,但對轉按數量的影響預料有限,而「尾班車」的說法更不太可能成真。

當然,美元轉強、聯儲局改變低息政策的情況下,香港銀行體系結餘料會慢慢回落。過去在銀行體系資金充裕的情況下,業主轉按,不但可輕微節省利息支出,更可獲銀行提供現金回贈。在轉按有多重實質好處的情況下,不少業主更養成罰息期一過即轉按的習慣。

目前形勢有變,對打算轉按的小業主來說,雖然新批按息可能較原有按揭利率有輕微上升,但回贈仍然豐厚,計算下來,仍是轉按有着數。以400萬元貸款額為例,假設新舊按息息差為0.2厘,2年的額外利息支出只是1.6萬元左右;但現金回贈卻逾7萬元,即使扣除律師費,轉按仍是有明顯着數。

展望未來,如果銀行資金泛濫的格局改變,未來新批按揭的優惠將逐步減少。在短線來說,是新批按息慢慢上調。當銀行體系結餘進一步減少,預料日後銀行提供的其他按揭優惠,例如現金回贈料將有所調整,轉按對業主的吸引力的確有可能持續下降。

不過,即使優惠減少,只要轉按所得高於付出的成本,定期轉按對小業主仍是有吸引力;而對於那些計劃透過轉按移除擔保人的業主來說,輕微息差更加不會影響他們的轉按計劃。

而評估未來轉按個案的規模,除了由借款人角度計算是否有利;也應該由貸款人角度考慮是否有動機藉轉按優惠吸引新客戶。對銀行來說,有條件申請轉按的,一般是較優質的客戶,而且已經有往績證明其還款紀律。在新買賣宗數不多的大環境下,銀行仍然有誘因為轉按業主提供優惠。整體上,轉按的規模可能慢慢減少,但不會有所謂「尾班車」出現。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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