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2018年8月15日 張聖典 專家評論

土地債券應可深入探討

短中期的土地供應選項中,發展新界農地由於能夠釋出目前大片閒置用地,普遍獲得廣泛支持。但由於各種障礙,其發展方式一直未有明確可行的合適方案。筆者認為,由港大房地產及建設系主任鄒廣榮教授及其團隊提出的土地債券作為其中一個較具可行性的建議,應當進一步探討。

由於新界土地業權分散,加上涉及龐大利益,要達到整合發展並釋放潛力,仍然面對不少困難。而土地債券針對社會不同持份者的需要提供了相應的解決辦法。

明白到土地價值很大程度上取決於其未來的發展潛力,對新界土地的業權人而言,能夠享受土地發展後的經濟成果相當重要。土地債券的概念容許業權人以土地向政府換取地債,並於日後能以債券參與競投新界土地,甚至新界以外其他發展區的土地。如此的交換條件,既可釋放現時閒置土地的潛力,又可保障業權人的土地權益,相信是較為理想和具吸引力的。

除參與土地競投外,債券亦可經由公開市場自由買賣,使地債在用途方面增添更多靈活性與自由度,同時亦減輕持有人對債券出路的憂慮,令持份者的利益更有保障。

針對利益輸送的疑慮,由於土地債券建議所採用的是「先收地,後規劃」的做法,故被收回的土地在未來將作何等用途仍屬未知之數,保障了收購方面的公平性。而債券的交易平台亦將以具透明度、公開競爭及價高者得的市場機制運作,使官商勾結及利益輸送的嫌疑得以減低。

基於種種好處,相信建議可有助加快新界土地潛力釋出,實在值得大家深入探討。不過,用土地債券方式收回土地,意味為政府帶來土地上的負債。而地債與土地面積的兌換率更屬整個機制關鍵一環,需要作小心研究。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

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