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2018年8月7日 葉敬誠 專家評論

應否調整公私營房屋比例?

香港住屋問題由來已久,近年坊間討論解決方案,卻似乎有「多建公營房屋」的傾向。特首也表示,現行公私營房屋6:4的比例有所調整「不是不可能」。看來「多建公屋、少建私樓」的民意開始成形。究竟香港應否上調公營房屋的供應比例?

部分民意支持增加公營房屋比例,原因可能是近年私樓樓價高企,小市民計過數,認為增加私樓供應,自己都買不起,寧可支持把土地用於興建公營房屋。要留意的是,此類意見似乎開始凝聚。早前土地供應專責小組落區,討論填海可能時,便有漁民坦言,如果填海是興建公屋,便會支持;如是用於興建豪宅,便會反對。類似意見絕對不是單一例子。

類似的聲音愈來愈響亮,似乎開始對政府形成壓力。先是早前政府把幾幅原來規劃興建私樓的土地改為提供公營房屋;之後特首林鄭月娥也表示公私營房屋6:4的比例不是鐵板一塊。問題是:如果政府真的調整未來公私營房屋比例,對樓市又會有何影響?

增加公營房屋比例,應該可紓緩公屋排長龍、居屋中籤比率過低的問題。但在私樓方面,如果整體住宅落成量不變,而私樓所佔比率減少,便代表每年出售予私人發展的土地減少。而發展商合理的應對策略是把私樓叫價上調──私樓樓價可能會以社會上收入最高的兩成人口為銷售目標。

如無意外,政府真的下調私樓供應量的話,反而會利好新盤樓價。值得討論的是二手市場,現時的「上車盤」價格堅挺,主要原因是初次置業人士的選擇不多。未來如果居屋供應增加,部分購買力可能轉向申請居屋,未來上車級物業的流通率可能較現時為低。不過,「上車盤」的樓價會不會因此而下跌卻是未知之數。當私樓供應減少,公私營住宅的價格區隔可能擴大,「私樓業主」身份帶來的虛榮感可能較現時更甚。新盤定價如走向更高價碼,二手上車盤不見得會乏人問津。整體上增加公營房屋,可能會較利好私樓樓價。

在政治上,增加公營房屋供應比重會受中低收入家庭支持、也不見得私樓業主、發展商會大力反對,主要的阻力可能在政府財政。目前不論公屋或居屋,大致上都要政府補貼。如果未來減少私樓用地拍賣,庫房收入又會減少,可謂兩頭燒。理財保守的香港政府,未必願意承擔有關後果,此個可能是政府是否調整公私房屋比重的最主要因素。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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