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2018年7月9日 余錦雄 專家評論

淺評特首最新房屋政策及措施

特首林鄭月娥上任一年前夕,公布房屋政策新措施,闡釋當中考慮的四個元素、三個目標與六項措施,我們是極為支持。

我們非常同意政府說房屋不是簡單的商品,以及適切的居所是社會和諧穩定的基礎,並且認同尊重自由市場經濟的同時,政府有不可或缺的角色。

政府提出以置業為主導,致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,這個相信不單沒有香港人會反對,更由於中國人渴望家的歸屬感之原故,我們大都以置業安居為生活的基本目標。但以現時的樓價,如何能做到?

政府的政策決定在「長遠房屋策略」的基礎上,增加房屋供應,這個絕對正確,但建房需要土地,而增加土地供應是困難而長缐的,遠水又如何救近火?現時政府只可以在新房屋供應未到位前,儘量善用現有房屋資源,協助最有需要而居住環境惡劣的市民。

我們都知道增加土地供應是解決房屋供應不足的根本方法,政府亦因應這點設立土地供應專責小組,由小組提出18 個土地供應方法,讓公眾討論,並將於公眾參與活動完結後,向政府提出建議。

其實,我們認為所有這些增加土地供應的不同方案,全部都是需要落實執行的。簡單來說,現在的情況,極之嚴峻,任何可以增加土地供應的方法,不管能增加的土地是多還是少,都不應放過,我們唯一需要考慮的就是增加這些土地所要付出在環境保護方面的代價,如果沒有重大的破壞,就應落實執行。或許所謂土地大辯論,只是需要將這些不同的土地供應方案,制定一個緩急輕重的優先次序。

與此同時,政府亦提出絕不鬆懈,會落實善用現有的土地及房屋資源,增加適切和可負擔房屋的供應,並促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

基於上述,新房策的「三個目標、六項措施」順勢而出。三個目標是:一、令資助出售房屋更可負擔;二、增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋計劃;三、促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

為向三個目標推進,六項措施是:

一、修訂資助出售房屋的定價政策:政府打算修改負擔能力測試,採用新方法,居屋定價的負擔能力測試將不再與市價有關係,如果以2018年居屋出售計劃作為測試,單位售價將為「評估市值」 的52% (五二折),而非原本的70%(七折)。而補地價條款將不會改變。

我們是支持這個新方法,並且希望能長期維持。如果土地供應能夠增加,估計在一段長時間之後,受惠於資助出售房屋的市民基數將會擴大,令致力建立置業階梯這個方向更進一步,並能幫助更多不同階層的市民。

二、邀請市區重建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目:馬頭圍道項目是一個特殊個案,對香港長遠房屋政策不會有太大的關係,但如果能夠利用這個特殊項目提供的機會,作為一個「港人首次置業」的先導項目,相信可以更有效測試這個計劃,我們是支持的。

三、改撥私營房屋用地以發展公營房屋:政府打算把公私營房屋比例由50:50改為60:40,用意是更側重公營房屋,已達到解決貧窮問題。這個方向我們認為是值得支持的,並且考慮到現在樓價的水平,令到需要公營房屋照顧的階層愈來愈大,政府是要有相對應的政策去解決。

不過,由於土地供應不足,改變比例的方法,不能是增加公營房屋的發展,而是只能將原來私營房屋的土地,改變為興建公營房屋,這樣一來,私營房屋的土地供應就更形短絀了。估計未來私營房屋的市場,在可見的中短期,不可能大幅回落。

四、成立專責小組協助民間主導和推行過渡性房屋計劃:有一些民間組織,例如社會服務聯會近日都積極配合政府政策,建議利用一些暫時空置的樓房或者閒置的土地(如停車場)來興建過渡性房屋。為了讓這些民間主導計劃能夠更有效、快速推行,運輸及房屋局將會成立一個專責小組,協助這些機構推動這個工作,政府亦提供兩個撥款來源可以為這類改建為過渡性房屋提供資助;一個是早前已經使用了的關愛基金;另一個是財政司司長在預算案預留了10億元,協助各式各樣利用空置政府土地作非牟利用途。

這個政策能提供的房屋供應,在整體比例上是極少的,但我們亦十分讚賞,雖然對整體房屋政策,沒有太大的影響,但對個別能夠受惠的市民來說,卻有說不出的重要性。

五、為促使一手私人住宅單位盡早推出市場,向空置的一手私人住宅徵收「額外差餉」:全港只有數千個完成而倘未售出的單位,估計這個政策對增加房屋供應的影響極為有限。而政策亦存在分隔一手與二手私人住宅,似乎對發展商不太公平。我們對這個政策是持中性態度,雖然並不讚成,但鑑於目前房地產市場的非常情況,亦不會反對。

六、修改「預售樓花同意方案」以改善銷售手法。這一項措施是修改「預售樓花同意方案」,要求發展商,不論它透過什麼方式銷售樓花,是招標也好、出售也好,每次推售的住宅單位數目不能夠少過有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數20%。

我們相信,這項措施是能夠有效改變近年看到的「擠牙膏」賣樓方法,對市民置業是有利的,亦予以支持。

縱觀整個房屋政策的新措施,我們是感覺到政府整治樓市的決心。我們希望政府能夠繼續長期堅持政策的方向,尤其在增加土地供應方面,更必須全力以赴。寄望香港未來能有一個長期而健康發展的樓市。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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