棕地一詞現時並無劃一標準定義，不同司法管轄區所採用的定義各有不同。在英國，棕地泛指之前曾經發展並有潛力日後作重新發展的土地；但在美國，棕地則泛指受污染的廢棄工業用地，在清理後才適合作重新發展；在香港，棕地一般被定義為位於新界部分因農業活動已接近式微而被用作其他用途，如改作貨櫃場、停車場、回收場和貯物用途等臨時性用途的前農地。
這類用地是沿自五十至七十年代，香港政府為了推動經濟，開發新界區，容許部分工業或貨倉在農地或官地上經營；加上當年新界土地並未有嚴格土地規劃限制，故此不少新界私人農地及官地轉作非農業用途。
於1983年，律政司訴麥哈度投資有限公司一案時裁定：「官契附表所列的土地用途只屬說明性質，並非爭議中所指的隱含契約類別」。法庭裁定，只有發出噪音、惡臭和厭惡性的行業不得在集體官契所規管的土地上作業，而未經批准的建築物或構築物亦不應建於這些土地上。在發出有關判詞後，新界有多幅未開墾的農地，為迎合市場需要，轉作露天貯物、棄置車輛、修理車輛工場、貨櫃存放場和停車場等用途。
政府因應此法院判決，於九十年代初修訂《城規條例》，把條例適用範圍擴展至新界鄉郊已獲《發展審批地區圖》覆蓋的地區，並賦予規劃監督執法權利對涉嫌違例發展的人士採取執法行動，但在法定圖則生效前的用途則屬條例下的「現有用途」，可作保留，並不構成違例發展。亦是因為這個原因，現在很大部分的棕地作非農業用地，是合法存在；再加上由七、八十年代開始，香港成為世界貨櫃業龍頭，棕地用作為貨櫃或物流業用地特別多，現時很多這類用地已有超過50年歷史。
最近有意見提出為了解決香港土地長期短缺的問題，其中一個在短中期內能有成效的方法是發展棕地，棕地發展對於在未來大概10年內提供額外土地，以用作興建房屋將會擁有很大的潛力。
現時初步估計，香港約有1300公頃位於新界的土地被視為棕地，這些土地約佔香港土地總面積的1%；其中，41%的棕地都位於政府現正規劃發展中的地區，包括元朗南、新界北、洪水橋和古洞北或粉嶺北的新發展區，這些地區所涵蓋的棕地大概有540公頃。而餘下的59%即大約760公頃的棕地群就分別散布於錦田、石崗、新田、屏山和八鄉等新界的鄉郊地方。
從環保的角度看，對比其他解決香港土地供應不足的方案，發展棕地不單不會破壞生態和居住環境或對保育造成影響，並且可以美化及修復現時棕地規劃不周、胡亂使用的惡劣情況，是一個很值得考慮的方案，因此有不少市民都支持發展棕地。
雖然發展棕地可以說是有一定的潛力，但在發展上卻會面臨不少困難，例如現時的棕地由於用途十分廣泛並涉及到不同的行業，對於香港整體經濟相當重要。所以在發展棕地以興建更多房屋的同時，政府亦需要考慮相關行業在土地上的需求，以便他們可以繼續經營；同時，也要考慮到因為大多數的棕地為私人所屬，在回收和發展棕地上需解決相關賠償的問題。另外，某部分棕地可能受到污染而需要進行清理排污，過程中所涉及的經濟和時間成本等也需要好好考慮。
不論基於環保考慮或是土地供應，發展棕地這一個方案可以說是必須進行，問題是什麼時間開始積極處理，現時因為大部分的棕地位置分布過於零散；加上形狀和大小不一，同時中間會夾雜村落和魚塘等，在規劃上會充滿挑戰和不確定性。因此，政府應該馬上從詳細的規劃開始，循序漸進，以便可以得到更多發展用地興建房屋以幫助市民置業。
余錦雄
香港測量師學會前會長
