地政總署於上周二公布，位於啟德第1F區1號地盤的用地以251.6億元批出，樓面地價每平方呎達17776元，打破了毗鄰1F區2號商業/酒店地於去年年中以逾246億元批出的地價紀錄，成為香港賣地歷史上總成交金額最高的地皮。很多朋友都不禁提出疑問，何以這塊地皮能以如此高價成交呢？筆者本期就此簡單分析一下。
首先，在地皮規模方面，是次地盤面積約17.82萬方呎，最高可建樓面面積多達141.5萬方呎，當中更有接近40萬呎面積屬於商業樓面，具備發展成地標式建築的條件。相比其他住宅地皮基本上只有約1萬呎商業樓面，此地皮更有利於打造大型區域性商場及住宅項目。
其次，在位置方面，地盤位處未來沙中線鐵路站對面，兩旁有由南豐及利福分別發展，合共逾200萬呎的地標式商業項目(前者將成為區內最具規模的商廈之一，後者預料亦將發展為雙子塔式商廈)。
是次賣地章程規定，發展商須興建一條地下商店街及預留部分位置連接附近發展項目，可以預計項目將能吸納附近項目及港鐵站西北面人流，並且是人流通往站內的必經之處，故當中商業部分的價值將會相當高。
另外，雖然地皮地點位處較內陸位置，但其170米的發展高度限制，比起較早前賣出或將會賣出，較為臨海一帶的住宅地皮的約110米，有約60米差距。故項目落成後，高層單位享有的海景會有一定保障，有利推高項目住宅部分造價。
再者，由於政府有意將包括啟德在內的九龍東一帶發展成智慧城市，將在區內投放大量資源，故配合是次地皮及附近其他發展，預計這區很可能將會發展成另一個九龍站。當中會包括商業項目、住宅群、豪宅群，以及郵輪碼頭，成為本地的一個重點新發展區。
加上是塊地皮屬發展商於區內首個投得的發展項目，相信亦令其出價取態更為進取，進一步把成交價推高。年內政府將會在機場舊跑道位置推出一連串地皮，讓我們拭目以待，究竟他們能否繼續打破地王紀錄。
張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)
