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2018年4月4日 駱應銘 專家評論

傳統港島商廈近飽和 遷出核心區成趨勢

港島區寫字樓供應一向緊張,國內外及本地金融機構又因為地利人和關係,傾向以港島傳統甲廈區為落戶首選,令核心區的寫字樓租賃市場長期供不應求。市場需求維持強勁,再加上港島其他商業區的寫字樓供應增加,企業遷出核心區落戶新興商業區將成趨勢。

根據世邦魏理仕的數字顯示,於2013至2017年五年間,只有19%新甲級寫字樓供應位於港島區。在同一時期,港島整體甲級寫字樓的空置率只有平均3.2%,而大中環區(中環、上環及金鐘)的平均空置率更低至2.5%。在港島區長期缺乏新供應的情況下,很多租戶一動不如一靜,甚少搬出,令該區的寫字樓空置租盤寥寥可數。即使偶有租盤,搶手情況更是舊租戶尚未搬出,早一年半載已經有多家企業查詢預租的可能,例如早前平安證券集團就於現租戶遷出前幾個月預租中信大廈全層。而市場上僅餘的租盤卻不一定適合銀行或金融保險公司,令更多傳統金融機構及律師樓考慮遷離中環等核心商業區。

隨着港島其他商業區逐漸形成,有需要遷出核心區的企業也多了選擇,可以落戶新興的商業區。近年這些企業可以落戶的港島區份選擇增多,如黃竹坑一帶在南港島線於2016年12月通車後,該區商廈空置率由23.8%下降至8.1%,成功轉型為商業區,不少國際知名企業如安盛保險、瑞穗銀行、孖士打律師樓、安永會計師樓等已率先把他們的業務或後勤部門搬到該區。

傳統非核心區如銅鑼灣和鰂魚涌亦吸納了港島核心區的寫字樓租賃需求。位於鰂魚涌的One Taikoo Place(太古坊中心一座)在未落成前已有超過一半空間獲租客預租,而位於銅鑼灣的利園三期在落成四個月內已經近乎全數租出。自2016年起,在大中環區扎根多年的法律界,也有合共超過20萬方呎的律師樓遷出至那些區域。

展望由現在到2022年,中環只有約60萬方呎新寫字樓供應,相信空置率仍然會處於相當低的水平。在同一時期,大中環區以外其他港島商業區則有約280萬方呎新寫字樓供應,而它們的平均樓層面積更達1.4萬方呎,對大型租戶有一定吸引力。由過去趨勢可見,銀行及金融機構,尤其是中資機構,會繼續帶動港島核心區的租賃需求。但與此同時,隨着非核心區寫字樓供應增加,加上這些新興商業區的發展蓬勃,預計遷離核心商業區的趨勢將會繼續,紓緩核心區的租金上升壓力。

駱應銘
世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓執行董事

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