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2018年3月21日 王美鳳 專家評論

定按復活由來

以往定息按揭在港使用率不高,若非臨近加息周期,使用率多處於1%至3%以下低水平,即使在2004年中,美國開始進入加息周期,市場預期銀行將跟隨加息,推動不少銀行推出定按產品,定按比例的歷史高水平亦只曾達15.4%,往後十多年定按仍一直未曾突破一成或以上比例。定按計劃提供定息期供款,期內有助鎖定每月供款額及按息支出,用家可免受利率波動風險,但以往卻一直未受追捧,原因是以往定按的息率一般略高於市場水平,其他方面的按揭優惠如現金回贈亦不及浮息按揭,等同用家需多付溢價換取鎖定利率的保障,香港用家較習慣性喜歡即時慳息效果的按揭計劃,故此定按多年來未見普及。

去年第四季銀行同業拆息持續上升,1個月拆息在去年底升逾1厘水平,當時市場上H按普遍觸及封頂息率,實際按息為2.15厘,當時市場上已有個別銀行推出定按計劃,首年定息低至1.75%,由於息率低於市場按息,產品受到用家歡迎,市場對定按多了關注。及至今年1月,開始有大型銀行推出全新定按計劃,首年定息低至1.68%,為免競爭力被削弱,其後大型銀行及部分中型銀行亦先後推出類近定按計劃,並提升按揭優惠及降低申請門檻。在這情況下,定按計劃在市場復活,更成為按市焦點,受到用家歡迎。

今年定息按揭具有高度競爭力,主要原因是與以往傳統定按脫胎換骨,定息期內按息非但沒有高於市場,反而比起市場息率更低,首年息率1.68%已明顯低於市場一般H按息約2%,而香港臨近加息周期,對於第二年定息2.15%,可慳息的機會亦高,因為只要港P上升,次年按息將高於2.15%。所以現時定息按揭既可慳息又有定息期內供款不變的保障,加上其他按揭優惠條款如定息期後之全期按息及封頂息率、現金回贈等亦屬市場最優惠水平,所以用家感覺定按「着數」。以一個目前定按計劃的首年定息1.68%,現金回贈高達1.75%計算,以回贈抵消按息支出便等同首年零利息兼淨賺部分回贈,而單計首年定息與市場上H按息比計,首年按息支出已減少達16%;若善用按揭存款掛鈎戶口,以高存息收入抵消按息支出,便更慳上加慳。

定按市場使用比例已連續上升5個月,最新1月定按選用比例升至8.8%的22個月新高,而這個數字基本上仍未反映今年多家銀行加入定按市場後的變化。由於目前推出定息按揭的8家銀行合計樓按巿佔率高逾85%,加上定按優惠具有優勢,預料短期內可推動定按使用比例升破歷史新高水平,並在雙位數字水平繼續攀升。

對於揀選定按計劃,除了比較定息期內的息率,亦可衡量其他按揭條款是否優惠或適合自己,其中可衡量定息期後的全期息率、封頂息率、現金回贈水平、罰息期長短,以及是否提供按揭存款掛鈎戶口。目前定按計劃中,選用1年定息期而其後全期H按的計劃,罰息期一般可短至兩年,如選用兩年定息期計劃,罰息期則一般為3年,所以用家可衡量是否接受有關罰息年期,例如會否影響未來計劃以致彈性減少。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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