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2018年2月7日 王振康 專家評論

今年中資繼續活躍本港房產市場

中國投資者過去數年頻頻高額投得整幢商廈,2016年光大集團以100億元購入灣仔大新金融中心;同年祥祺集團以45億元購入紅磡商廈;去年底中國國儲能源化工集團夥拍數名投資者以天價402億元買入中環中心;剛過去1月中國繁勝集團以近百億元買入北角京華道商廈,氣勢如虹。內地投資者看中的固然是香港地產市場的投資回報,除此以外還有什麼吸引之處?縱觀過去幾年的投資往績,這些投資者主要以什麼途徑進入香港商業地產市場?

世邦魏理仕的資料顯示,過去一年全港甲級寫字樓的租金和呎價分別按年上升3.6%及20%,帶領買賣總回報繼續增長。這個市場因為物業升值潛力高,長期吸引大量投資者,但肥田自然多人爭,要分一杯羹,還需要些熟悉遊戲規則的人才帶路。

內地企業離岸資金多,財力有餘。但到了香港,始終屬於境外投資,需要在香港找些可靠的資產管理和投資者才去幫忙物色高質素的項目。香港歷來地產市場興旺,這方面的人才不乏,可以為來港覓地的內地企業提供本地市場資訊。這些人才可以為企業探針,掌握市場需求供給,在地段、租務、寫字樓用途、未來買家等方面作出建議,確保內地企業可以對市場有充分了解後才下決定。

此外,內地企業除非在香港上市或有香港業務,一般來說未必為市場所熟悉。夥拍本地投資者可以藉此提高知名度,對提升買賣後的物業投資價值和市場認知度有正面的作用。此外,與本地公司組成財團亦會增加購買力並分散風險,可以作出較大額度的投資。

香港投資市場資金流動性高,又因為長期土地供應不足,物業價格升得快,預料內地投資者於今年將繼續活躍於市場。縱觀過去幾年的投資往績,中資企業一般循兩個途徑進行商業物業投資:一是之前提及的夥拍本地投資者,如去年終中國長城資產管理公司與高盛及香港本地私人股本公司基匯資本組成財團,以230億元購入領展旗下商場及車位。同樣是夥伴合作關係,有些企業會以合營方式與較具經驗的離岸投資者合作買入商業地產項目,這個方式以前只用在買賣住宅地,近來亦見應用於商業地產投資。

另一方式是內地企業直接把資金投入到本地基金,由該基金的經理負責物色項目並進行投資。這樣便可使用基金內的人才、人脈和名聲作出投資,在交易完成以後,亦可繼續合作,由基金幫忙管理物業、出租或者再次出售物業,管理投資者的回報。

以往績來看,中國投資者愈來愈熟習買賣香港商業地產的方法。掌握了竅門,要如魚得水便指日可待。今年可預見愈來愈多中國投資者投資香港房地產市場,強勁的需求將會繼續帶旺市場。

王振康
世邦魏理仕香港資本市場執行董事

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