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2018年1月30日 葉敬誠 專家評論

實質按揭利率仍不足2厘?

如果有人問你:香港的銀行按揭利率是多少?你可能會答:大約2.15厘。的確,不論是P按或H按,近期利率都是在此水平。不過,在部分「識玩」的借款人心目中,答案可能是「1厘多一點點」。原因在於,在計算回贈、掛鈎戶口存款優惠後,實際按息其實比名義利率大打折扣。

以近期幾家銀行落力宣傳的定息按揭為例,首年定息1.68厘,回贈最高為貸款額1.7%,次年起利率轉為H+1.3%或P-3.1%(低者為準)。意味不管今年拆息或最優惠利率如何變動,借款人在首年都是以利率1.68厘供樓。而計及借款額1.7%的回贈,更可說第一年其實是零息供樓──回贈已經相當於第一年的利息支出。

而第二年起,利率改為H+1.3%或P-3.1%,如果最優惠利率不變,供樓利率將是2.15厘。假設第二年利率上升至3厘,兩年下來的平均利率都只是1.5厘。此處尚未計算銀行提供的按揭掛鈎戶口,存款利率等同按揭利率。

或者有人會說:定息是第一年的事,以還款期長達30年計,首年低息對全期還款節省利率的效果有限。不過,今時今日,實在不應假設一份30年還款期的按揭合約,真的會有30年壽命。不少業主在罰息期後,都會部署轉按,按揭合約的實際壽命可短至2至3年。業主不斷轉按,便可多次享受現金回贈等優惠,持續節省利息。

當然,要實行「罰息期後轉按」的策略,有一定條件限制。一個明顯的要求是樓價維持現水平,甚至持續上升。一旦樓價回落,而現行樓按指引又沒有放寬,新取得按揭貸款額便可能不足以償還舊債。借款人在利用轉按節省支出的同時,亦不宜「奉旨」假設有關策略永遠有效。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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