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2018年1月2日 葉敬誠 專家評論

要供樓=樓奴?

某新盤開出40年期按揭,供25至35歲合資格買家申請。網上一片聲討,認為以合資格年齡下限計,買家供完樓,都已是65歲,可說一世為樓奴。香港人供樓的時間愈來愈長是事實,但是否可稱為樓奴,其實大有商榷餘地。

回歸前後,香港的新造按揭合約平均還款期在20年以下。例如1998年11月,新批按揭合約平均年期是218個月,即18年多一點。而2017年10月,新批按揭合約平均年期是323個月,近27年。20年間,平均按揭年期長了48%。如果一名買家在30歲置業,按揭合約年期是市場平均的27年,供款完成,年紀便是57歲。說是辛勞半生,才供甩樓債似乎合符事實。

問題是,上述說法有多個問題:其一是將按揭合約年期視同於實際供樓年期;其次是將「需要還樓債」視為「樓奴」。

先說第一點,統計上過去20年新批按揭的還款期的確有愈來愈長的趨勢。按揭年期攤長,有眾多可能原因:樓價(及相應的樓債)高,借款人需要攤長還款期,令每月供款減低,是原因之一。但近10年按息極度偏低,甚至出現按息低於通脹率,出現所謂實質按揭負利率,也可能是原因之一:在實質按揭負利率的環境下,理論上還款期愈長,對借款人愈有利。

但不管原因為何,按揭合約年期並不一定等同實際供樓年期。不少香港業主都會有供樓10年8年後贖樓的經驗。原因不外乎換樓、又或因收入增長,儲蓄一筆資金後還清樓債。當然,以當前樓價之高,一般家庭要儲蓄足夠資金償還樓債,所需時間會比上一代更長。但無論如何,不宜假設大多數借款人會供樓供足二十多年。

其次,所謂供樓30年等同當樓奴30年之說亦有誇張之嫌。根據2016年人口普查資料,需要為居所償還貸款的家庭,供樓支出平均只是月入19%。以月入不足兩成供樓,恐怕難說負擔過重、為樓成奴。當然,會有不少家庭供款負擔高於平均水平。不過,樓債是固定數,收入卻有增加的機會,長期而言,供樓業主負擔會慢慢降低,仍然是合理期望。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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