某新盤開出40年期按揭，供25至35歲合資格買家申請。網上一片聲討，認為以合資格年齡下限計，買家供完樓，都已是65歲，可說一世為樓奴。香港人供樓的時間愈來愈長是事實，但是否可稱為樓奴，其實大有商榷餘地。
回歸前後，香港的新造按揭合約平均還款期在20年以下。例如1998年11月，新批按揭合約平均年期是218個月，即18年多一點。而2017年10月，新批按揭合約平均年期是323個月，近27年。20年間，平均按揭年期長了48%。如果一名買家在30歲置業，按揭合約年期是市場平均的27年，供款完成，年紀便是57歲。說是辛勞半生，才供甩樓債似乎合符事實。
問題是，上述說法有多個問題：其一是將按揭合約年期視同於實際供樓年期；其次是將「需要還樓債」視為「樓奴」。
先說第一點，統計上過去20年新批按揭的還款期的確有愈來愈長的趨勢。按揭年期攤長，有眾多可能原因：樓價(及相應的樓債)高，借款人需要攤長還款期，令每月供款減低，是原因之一。但近10年按息極度偏低，甚至出現按息低於通脹率，出現所謂實質按揭負利率，也可能是原因之一：在實質按揭負利率的環境下，理論上還款期愈長，對借款人愈有利。
但不管原因為何，按揭合約年期並不一定等同實際供樓年期。不少香港業主都會有供樓10年8年後贖樓的經驗。原因不外乎換樓、又或因收入增長，儲蓄一筆資金後還清樓債。當然，以當前樓價之高，一般家庭要儲蓄足夠資金償還樓債，所需時間會比上一代更長。但無論如何，不宜假設大多數借款人會供樓供足二十多年。
其次，所謂供樓30年等同當樓奴30年之說亦有誇張之嫌。根據2016年人口普查資料，需要為居所償還貸款的家庭，供樓支出平均只是月入19%。以月入不足兩成供樓，恐怕難說負擔過重、為樓成奴。當然，會有不少家庭供款負擔高於平均水平。不過，樓債是固定數，收入卻有增加的機會，長期而言，供樓業主負擔會慢慢降低，仍然是合理期望。
葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事
