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2017年12月5日 張聖典 專家評論

放寬換樓期限 減市民滋擾

自2010年起,香港政府為了壓抑亢奮的住宅樓市,接連推出「辣招」,包括提高及新增物業買賣印花稅、收緊物業貸款按揭成數、按揭及貸款佔入息比率成數的上限、以及要求銀行為貸款者進行壓力測試等等。筆者認同政府需要小心評估「減辣」對樓市的影響,但卻支持立法會通過將換樓期延長的修訂。

政府於2016年11月推出加強版的印花稅措施,把住宅物業印花稅稅率劃一調至樓價的15%,並允許首次置業及換樓人士豁免支付印花稅。

惟換樓人士換樓時須先支付較高的15%印花稅,於購入另一個物業的6個月之內將原有物業賣出,才能獲得退款。

15%的印花稅,在現時樓價水平下動輒牽涉數十萬元現金。有能力購入第二個物業的人士,其資金狀況已較為充裕,但6個月的換樓期,於現時二手市道萎縮的情況下顯然對換樓人士亦造成頗大壓力。

筆者相信不少人更由於擔心未能在限定時間內售出原有物業,在可能失去退款的情況下,容易於急忙售樓時做出錯誤決定。

而部分未能成功退款的人則很可能選擇繼續持有原先物業並轉而作出租用途。延長換樓期以協助換樓人士順利過渡,避免擾民之餘,更可確保其手中物業變成供應。

連番「加辣」措施雖然有助抑制市場上的投機炒賣活動,但同時亦凍結了二手市場的流轉,亦影響到措施對象以外購買物業自用的一般市民大眾。

政府應該在避免向市場傳送錯誤「減辣」訊息的情況下,同時避免一般市民在作出如此重大決定時受到政策不必要的滋擾。延長換樓期則或多或少能帶來一點幫助。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

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