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2017年12月5日 葉敬誠 專家評論

拆息上升暫時影響微

上周一個月拆息升穿1厘水平,創9年多新高,有形容指是供樓噩耗。其實拆息按揭利率在過去一年多以來反覆上升,而近日的升勢雖然較快,反而對供樓業主是較小。

世人對完整數字有一很奇怪的執念,例如新聞標題會報「杜指升穿24000點」,但不會報「杜指升穿24271」,彷彿前者的意義比較重大。

說回拆息,一個月拆息升穿1厘看似較有意義,所以廣受報道及討論,但對相當一部分供樓業主來說,最近拆息上升對供款增加的影響反而較小。

近年香港新批按揭中,約九成以拆息為基準,當中絕大部分根據一個月拆息加上一定的息差計算每月供款。

例如今年6月1日一個月拆息為0.35458厘,如按揭合約定明利率為H+1.4厘,又在當日計息,按息便是1.75458厘。一個月後,拆息升至0.46502,按息便增至1.86502厘。

H按供款未必增加

不過,12月1日一個月拆息升至1.04982,上述按揭供樓利率卻不是2.44982厘。原因是多數拆息按揭都會以最優惠利率為準的鎖息上限。對最優惠利率為5.25厘(俗稱大P)的銀行來說,年初的H按鎖息一般為P-3.1,即2.15厘。例子中,H按的實際按息,是計算H+1.4及P-3.1,以低者為準。

在一個月拆息升至0.75厘後,上述按揭的供款利率便是2.15厘。拆息由0.75厘至升穿1厘,暫時對借款人其實沒有影響。

當然,最優惠利率不是固定不變的,理論上,如拆息長期高企,遲早會推動最優惠利率上升。但對實際供款未有增加的業主來說,近日拆息上升,在財務上的影響暫時是零。

而放遠一點看,美國現時「利率正常化」的目標,都只是2、3年加息1.5厘左右,絕對低息的環境將過去,但相對低息的情況似乎會持續;供樓業主可能會因加息而嗔兩句,但似乎未到「供樓噩耗」的境地。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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