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2017年11月28日 葉敬誠 專家評論

加息對什麼人影響最大

財政司司長陳茂波又再提醒市民,留意股樓風險,要小心利率一旦上調對資產價格的影響。但司長的觀點在樓市似乎不太受落,眾多分析都認為來年加息對香港樓價影響有限。其實,加息影響大或小,視乎觀點與角度。

在供樓業主來說,2016年平均新批H按按息約1.6厘,今年拆息上升,2016年取用的按揭,當下供款利率大概在2.15厘左右。以400萬元的按揭,25年還款期計,月供會由16186元,升至17200元左右。如果2018年美息一如預期加息3次,而本地按息又跟隨,同一筆按揭月供會升至18760元左右,每月供款2年累積上升16%左右。在借款人角度看,每月供款增速甚急,如果收入升幅追不上,每月供款佔月入比重會上升,對財務安排多少有一定影響。

不過,由於近年向銀行借取按揭要通過壓測,在2016年取得H按,雖然供款利率是以1.6厘計,但壓測卻是以鎖息的2.15厘計,當時要借入400萬元按揭,分25年還,每月收入要達39558元。就算2年入息不增,來年加息3次次後,每月供款佔入息比重仍會在47%左右,應該尚在可負擔水平。

相反,受加息影響最大,應該是有意入市,但尚未行動的準買家。對有樓在供的小業主來說,加息的影響是供款增加,應對的方法不外乎壓抑其他支出。而對未入市的準買家來說,加息的影響卻不是慳少少可以解決的問題。

加息對準買家影響或大於業主

向銀行申請按揭要通過壓力測試,現行按息上調,通過壓測的入息要求亦上升。一些在現時剛剛可通過壓測的準買家,加息後便會過不了壓測一關;如仍決定入市,只好下調按揭借款額。他們可能才受加息影響最大的一群。

以月入3萬元家庭為例,如無其他債務,選用30年按揭,在利率為2.15厘時,可借按揭上限為329.65萬元;如利率升3次,至2.9厘,可借入的按揭金額會減至303.47萬元。應對方法一是增加首期,不然就得「睇餸食飯」,調整置業目標。

至於大市,其實對相當一部分供款業主來說,在最優惠利率不變,但拆息上升的情況下,供樓利率大約已上升0.5厘,但同期樓價卻持續上升。情況與過去多次加息周期的情況類似:加息不見得一定會令樓價下調(當然,拆息上升的加息效果並不全面,2016年借取按揭的業主供款利率增加了,但由於銀行H按產品的息差下調,對2015年或之前借取按揭的業主來說,仍可透過轉按大幅抵消拆息上升的影響)。

至於高官的一再提示,除了是職責所在外,可能心底更希望利率回升,可令資本市場,尤其是樓市的熾熱氣氛可以降低一下。姑且不論加息是否可令樓市氣氛冷卻,由新近數據看來,2018年美國是否可按部就班加息,都大有疑問。當然,那又是另一個問題了。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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