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2017年11月27日 余錦雄 專家評論

外來房地產投資者策略

香港住宅和商業樓價、地價持續破頂,這其中「有賴」外來者(尢其中國)參與本地開發商及投資者的行列,紛紛湊熱鬧。過去幾年中外資大手收購投資物業、連環搶地等都顯示香港房地產市場的蓬勃。表面看來,他們都像沒有深思熟慮,隨隨便便就投入數十億元,但我相信生意人都是計數的,分析下來,我以為有下面策略。

一、投資理念:他們都有固定的投資理念,以長期考慮為主,希望建立品牌;不單進入市場,更要有市場認受性。他們都會努力創新、創造最優質產品,要達到長期服務顧客、服務市場的目標。

二、資金的預備:投資者資金有自有資金及融資部分。其中自有資金是可以私募的,可來自保險公司資金、基金資金及一些私人資金,而上市公司則可以透過不同市場化的集資和融資工具取得資金。

三、組織大腦、工作團隊:古語云:「工欲善其事,必先利其器」。再好的領航者也須要一個強勁團隊的配合,他們都會聯結擁有豐富執行項目經驗的本地專業人才。

四、市場調研:在進軍任何一個市場,也必須預先做好功課,了解當地市場的風險與優勢,那麼,聘請當地的專業顧問做調研和給予專業意見,才可事半功倍。我們見到的所謂「盲搶地」,背後都有詳盡的市場調研。

尤記得之前一中資機構以每呎樓面地價7068元投得油塘住宅地時,市場議論紛紛說這個價是不理性的,結果,近日長沙灣地皮破盡賣地史上住宅地價紀錄,每方呎樓面地價比去年的油塘住宅地高出2.5倍,那麼現在我們會讚嘆此投資者的遠見吧!

五、插旗項目:首個投資項目最好是先聲奪人,最好能夠在有利的市中心或最好地段,創立令市場注目的標桿效應。也必須考慮行業未來發展趨勢及自新優勢而小心選擇。項目可以是大型商場、甲級寫字樓或貴重住宅地皮等。

六、全力融資:由於利率長期低企,借貸方面,一般會首先找相熟的銀行談到最優惠的利率與貸款額度,之後會再考慮次論二按或夾層融資。

七、項目運作:配置適當的海內外聯合團隊,對項目提供專業及有效的運作。

八、引進適當股東夥伴:在項目運作初步趨於穩定之後,會考慮引進適當股東夥伴,一方面可以回收資金及部分利潤,亦可加入個別更有經驗的經營者,例如購入商場後,完成初步管理,可以引進商業營運的大型品牌作策略性股東。

九、增加項目、再插旗:《孫子兵法》的第三個哲學思想為「速戰原則」,意即首先攻佔市場,再擴大市場,制定遊戲規則,利用先行者優勢,先行者做主導,由他去影響別人,而不是受別人影響。

如一切有利條件都具備,要盡快爭取奪得更多的好投資項目,以豐富自身的投資組合和土地儲備,有效配置資源以達至最高效的長遠發展與收益。

十、再融資、再推進:當時機成熟,便會以現有項目進行再融資,獲取更多資金再投資,形成一個善性循環,逐漸達至既定的投資理念。

海內外的投資者一定認為香港市場大有可為,故以上述有策略地把投資配置到此,既可得到有效的收益,也有助分散對沖風險及全球化的發展。檢視一下近年的成交,包括恒大、祥祺、中國人壽及綠景等收購的甲級寫字樓;中資收購的九龍城廣場;多幅住宅「靚地」都以天價落入內房之手;這些都不斷反映外來投資者的策略。

截至今年上半年,在港的跨境海外投資及買地錄得總額為70億美元,這些外來投資者究竟是挺風走險地隔山買牛,還是認為香港這塊福地仍有無限的錢途而部署好全盤長遠的投資策略?不是猛龍不過江?

余錦雄
香港測量師學會前會長

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