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2017年11月14日 葉敬誠 專家評論

「供息不供本」多面睇

有新盤推出15年期的「供息不供本」按揭安排,計算上大幅節省小業主每月供樓支出,但借款人供樓多年,債務卻完全沒有減少,究竟是否着數﹖

傳統上按揭都是息隨本減方式供款,如利率、年期不變,每月供款中償還本金的比重會愈來愈高,最終還清樓債。但「供息不供本」的安排,卻是借款人在指定還款期中只清還利息,借款本金數額一直不減,貸款到期時要一次償還本金。如此產品特性,究竟是好是壞﹖

比較不同按揭產品時,有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的,例如利率,愈高對借款人愈不利;又如罰息期,對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的,例如還款期的長短,對借款人便沒有絕對的利或不利。

還款期短,每月供款增加,但全期利息減少;抑或還款期長,每月供款減少,而全期利息增加,其實難言何者較好。原則上「供息不供本」也可視為中性的還款安排,是否合用,視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本,即在指定期內,借款人按議定好的利率,按時向貸款人還款,只支付利息,而不償還本金。例如貸款額400萬元,利率2.5厘,還款期25年,一般按揭以息隨本減計算,月供約17945元;首月供款中,利息佔約8333元,本金佔9611元;如利率不變,3年後隨每月還本,未償還按揭餘額會減少至364萬元。

如果是同額、同利率的供息不供本貸款,每月便只供利息8333元,而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。當然,新盤的供息不供本安排,貸款由財務公司提供,利率會較上述例子為高。

供息不供本的計劃:每月供款額較低,但所欠本金數額卻不會隨時日減少。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素,如果借款人借入按揭後,按揭利率長期低於通脹,即貸款的實質利率為負,此類安排在原則上便對借款人有利。

其次要考慮未來轉按的問題,上文提及的新盤,是將高成數按揭及供息不供本兩個因素結合。除非樓價大升,否則借款人未來要轉按至傳統銀行按揭時,仍需準備資金償還新舊按揭的差價。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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