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2017年11月15日 蘇振顯 專家評論

公私營合作建屋亦有風險

特首林鄭月娥提出研究公私營合作興建港人上車盤,以幫助解決住屋困難的問題,她希望找一兩幅面積相對大的私樓地皮試行計劃,但以不影響政府10年建屋計劃為目標。

以公私營方式建屋或發展基建並不是新鮮事物,數十年來透過這個模式曾興建過居屋及公務員宿舍,不少公共設施如行人天橋、巴士總站、馬路和填海等都是以這個方式提早加快完成,不用等待政府工務撥款程序。

從過往經驗來看,現有私人屋地業主如果毋須做改地契申請,主動和政府合作發展的機會不大。但如果是要改地契或需要規劃申請的話,業主才有動機和政府商討合作發展,希望在城規會或改地契的申請上得到政府認同。

天水圍新市鎮是一個成功的大型公私營合作例子,當年天水圍私人土地主要由一家公司擁有,透過送地換地及規劃將部分土地交由私人公司發展住宅、商場和酒店等項目,部分土地交回政府作公屋及社區建設發展,經過三、四十年時間發展成為一個新市鎮。

此外,在八十年代,政府希望加快居屋及公務員宿舍供應,在一些出售政府地段上,加上興建居屋或公務員宿舍地契條款,居屋建成後交回政府,由房屋署分配給合資格申請人,例子有富榮花園、康山花園等;公務員宿舍亦是交由公務員事務局負責分配予公務員,例子有仁禮花園和陽明山莊等。

公私營合作計劃若要成功,要有各方面考慮,以筆者在政府參與居屋Private Sector Participation Scheme (PSPS)及公務員宿舍計劃的經驗來看,有以下幾點要參考:

一、地皮面積要5萬方呎以上;二、交通基建要方便;三、地盤開發費用不能太高;四、地積比不能太低,要有5倍或以上;五、盡量高層發展,以騰出地面空間作綠化休憩;六、要有基本購物設施;七、公私房屋比例要3:7或以上,私營房屋補地價要一次付足,不能以公營房屋發展費用扣除;八、公營房屋發展費用可用實報實銷方式由政府負責,或預先雙方同意一個固定數目,再以建築費用指數調整;九、要由特別部門統籌處理,以加快處理申請。

公私營合作計劃亦不是全無風險,在八十年代因地產市道低潮,有數個公務員宿舍計劃發展商因周轉出問題,項目停滯不前,幾乎爛尾,最後經過漫長商討及地產市道好轉才終於完成,但建成樓宇質素都受到影響。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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