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2017年10月11日 地產新聞

【施政報告】萊坊:土地及房屋政策短期對樓市影響不大

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,《施政報告》就土地及房屋政策,預計短期對樓市沒有重大影響,但有利部分發展商釋放土地儲備中較難發展的用地,但要小心「首置盤」的影響,如未來樓市下跌及大幅加息,這會影響購買力及整體樓市走向。

港人首置上車盤方面,他同意政府以公私營合作興建上車盤的政策,預料發展商有意把手上的未被批准改劃的農地與政府共同發展首置盤,更有望獲得優惠補地價發展,預計農地轉住宅用地的措施將提供大量的住宅供應。

不過,仍視乎政府計算補地價的方法和地政署審批改變土地用途所需的時間,由於參與計劃是完全自願性,建議政府與發展商及早在補價金額上和地積比率達成共識,並縮短補地價程序所需的時間。

在不影響公屋及居屋供應的前提下增加港人置業階梯,惟政府應全面考慮不同階層的置業需要,審視公屋和居屋的政策和入息限制,以至輪候時間。首置上車盤鎖定家庭收入上限為6.8萬元。但此入息收入在就業人口中僅佔小部分(約10%)。

如果港人首置上車盤的供應量多,有機會影響細單位私樓首置客的市場;加上若首置上車盤的位置偏遠,又受到轉售期的限制,其二手市場可能不太活躍,長遠而言業主有機會在持有首置上車盤的同時又再購入私樓變相造成浪費。因此,十分關心政府長遠推行計劃的可行性和執行力度。

此外,由於中小型發展商未來幾年主力推出細單位,擔心港人首置上車盤會對中小型發展商帶來壓力,因為相信計劃對大型發展商影響較小。

綠置居及白居二方面,萊坊認為,把兩者恒常化概念上是好,但供應量要足夠,因為市場對公屋及基層需求大及輪候冊長,建議審視所有「置業階梯」,避免在樓市下滑周期時對私樓樓市造成影響。

對於政府就灣仔現有會展中心一帶增建會展場地連酒店及甲級辦公大樓上蓋,萊坊估計,要8至10年後才可成事。灣仔運動場重置估計在啟德體育城完成才可進行,加上三幢政府大樓搬遷需時,未必在今屆政府任期內能達成。

林浩文指出,灣仔北新建商業樓面配合港鐵灣仔北線,估計未來灣仔北寫字樓價再上升10%至15%。而三幢政府大樓搬遷將約可釋放約200萬方呎的商業及會展樓面。

萊坊香港區商業部高級董事林護祥認為,灣仔北發展對寫字樓市場長遠發展屬健康。目前灣仔北甲級寫字樓市場供應緊絀,加上樓齡偏高,新供應配合中環灣仔繞道發展將帶動需求。長遠而言,區內新甲級供應對有意搬離中環甲級寫字樓租戶有一定的吸引力,有助帶動未來租金上升。

萊坊高級董事和地產拓展部主管李家豪表示,《施政報告》中提及到改裝工廈以作過渡性房屋供應。在現有建築物條例的規範下,工廈的地積比率及採光要求等,與住宅均有相當出入,令此政策的可行性成疑。如推行此政策,先決條件是有關條例須先作出相應修改。

林浩文認為,活化工廈可以鼓勵創意工業的發展和推動共享工作公間。活化工廈第一期鼓勵全幢改裝,第二期項目可以接受部分改裝。政府應積極研究怎樣處理工廈劏房問題、消防安全、其他非法用途、將工廠大廈出租增加短期住宅另類供應。

對於短中長期計劃增加住宅供應量方面,萊坊相信,未來3至4年9.8萬伙可達標,估計未來半年政府賣地會減慢,直至土地小組提出實質意見。

新界西北等中長遠發展實為必要,但涉及平衡各持份者利益,故建議政府盡早確立時間表,並開始進行諮詢和作出規劃,以盡快改變土地用途,賣出熟地。

該行相信,未來3、4年土地及房屋供應可達標,但2020年後中長遠供應有賴新増土地何時到位,因為許多建議及發展區要更改土地用途或要平衡許多持份者。未必能短時間釋放這類土地。需要維持長遠的執行力度,希望政府成立專責小組或委員會執行。

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